Hauskredit in Österreich – Aktuelle Kreditzinsen & Angebot

Es ist die größte Anschaffung im Laufe eines Menschenlebens – die eigene Immobilie. Umso wichtiger ist eine der individuellen Situation angepasste, gut durchdachte Finanzierung.

Unser Ratgeber gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen bezüglich der Finanzierung des Eigenheims und gibt Tipps für das Kreditgespräch sowie für die Auswahl des passenden Kredits. Zusätzlich können Sie bei unserem Partner ein unverbindliches Finanzierungsangebot für Ihren Hauskredit erhalten – Einfach anfragen!
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Wie bekomme ich die besten Zinsen für den Hauskredit?

Im Sommer 2016 verglich die Arbeiterkammer Österreich die Kreditangebote von sieben Wiener Banken miteinander: Ein fiktiver Kunde fragte um einen Hypothekarkredit von 200.000 Euro mit einer Laufzeit von 25 Jahren an.

Das Ergebnis ist ernüchternd – je nach Verhandlungsgeschick kostete der Hauskredit 20.000 Euro mehr oder weniger! Damit Sie einen Hauskredit mit besten Zinsen und Konditionen erhalten, folgend einige Tipps für das Kreditgespräch:

  • Mehrere Angebote nach effektivem Zinssatz vergleichen
    Ganz klar, bei einer solch großen Investition lohnt sich der Vergleich. Miteinander verglichen werden sollten der effektive Zinssatz und die Gesamtbelastung. Tipp: Holen Sie sich mehrere Finanzierungsangebote ein und berechnen Sie die Gesamtbelastung!
  • Die Angebote nach einmaligen und variablen Kosten vergleichen
    Einmalige Kosten, etwa Schätzkosten, verteuern den Kredit deutlich, genauso wie variable Kosten, die nicht in den effektiven Jahreszins miteinberechnet werden, etwa Kontoführungsgebühren. Auch diese sollten miteinander verglichen werden.
  •  Geforderte Sicherheiten, z.B. Kapitalrestschuldversicherung, vergleichen
    Während die eine Bank den Abschluss einer Kreditrestschuld-Versicherung zwingend vorschreibt, gibt sich die andere wiederum mit der bereits bestehenden Lebensversicherung zufrieden. Die Prämien für solche Versicherungen sind hoch. Es lohnt sich also, auch darauf zu schauen, welche Sicherheiten die Bank verlangt.
  • Sondertilgungen und Ratenaussetzung vergleichen
    Vorzeitige Rückzahlungen und Sondertilgungen lassen sich Kreditinstitute oftmals teuer bezahlen. Auch hier gilt es, Konditionen zu vergleichen. Idealerweise sieht der Kreditvertrag die Möglichkeit vor, einige Monate auf Ratenzahlungen zu verzichten – so können eventuelle Engpässe gut überbrückt werden.
  • Marge und Zinssatz verhandeln
    Die Marge wird auf die Refinanzierungskosten des Kreditinstitutes aufgeschlagen, ist also im Grunde jener Aufschlag, den das Kreditinstitut kassiert. Besonders bei der Marge gibt es Verhandlungsspielraum! Ein Beispiel: Beim Vergleich der AK variierten die fixen Zinsen bei „ausreichender“ Bonität zwischen 1,625 und 2,75 Prozent.
  • Sicherheiten und Kreditwürdigkeit betonen
    Betonen Sie während der Verhandlung mit der Bank Ihre Kreditwürdigkeit bzw. die auf den Tisch gelegten Sicherheiten, um attraktive Konditionen zu bekommen.
  • Niedrigzinsphasen für die Finanzierung nutzen
    Nehmen Sie dann einen Hauskredit auf, wenn gerade eine Niedrigzinsphase vorherrscht und sich Sparen sowieso kaum lohnt.
  • Tilgungsplan aufstellen lassen
    Alle europäischen Kreditinstitute müssen Kreditnehmern Standartinformationen
    ( „Europäische Standardinformationen für Kreditierungen nach dem Verbraucherkreditgesetz“) aushändigen, dazu gehört auch ein Tilgungsplan. Kunden können jederzeit einen Tilgungsplan verlangen.

Tipp: Seit dem Sommer 2016 muss die Bank die Prämien für Versicherungen, die zwingend vorgeschrieben sind, in den Effektivzinssatz miteinberechnen. Geschieht dies nicht, muss die Versicherung nicht bezahlt werden!

Wie soll ich mich auf das Gespräch mit dem Kreditinstitut vorbereiten?

Die Erstellung eines Finanzplans sinnvoll. Stellen Sie die monatlichen Einkünfte und Ausgaben gegenüber und ermitteln Sie so den Maximalbetrag, der für die Ratenzahlung zur Verfügung steht. Ein Haushaltsbudget-Rechner kann hier gute Dienste leisten.

Bei Abschluss des Kreditvertrages muss Ihnen die Bank den Kreditvertrag aushändigen, wo die Allgemeinen Geschäftsbedingungen angegeben sind, genauso wie die Kreditkennzahlen und alle Nebenspesen.
Tipp: Kalkulieren Sie die monatlich zu stemmenden Raten nicht zu knapp und bedenken Sie, dass sich das Haushaltseinkommen verringern kann oder größere Investitionen gemacht werden müssen (z.B. Erneuerung der Heizanlage). Die monatlich zu bezahlende Rate soll maximal 40 % des Haushaltseinkommens nicht übersteigen.

Bedenken Sie jedoch auch: Je niedriger die monatlichen Raten, umso länger die Laufzeit umso teurer ist der Kredit insgesamt! Ein Kredit, der 25 Jahre lang läuft, ist also wesentlich teurer als ein Kredit, der 15 Jahre lang läuft.

Nutzen Sie außerdem im vorne herein einen Online Rechner aus dem Netz (z.B. von der AK), um einen ersten Überblick über die angebotenen Konditionen zu erhalten.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzinssatz und Effektivzinssatz?

  • Effektiver Jahreszinssatz: Kreditkosten pro Jahr bezogen auf die Gesamtlaufzeit, ausgedrückt in Prozent.
  • Sollzinssatz bzw. Nominalzinssatz: Zinssatz für den Kredit ohne Kosten und Spesen. Je besser die Bonität, umso niedriger der Sollzins.

Muss der Hauskredit in Österreich immer ein Hypothekarkredit sein?

Hypothekarkredit bedeutet, dass das Darlehen grundbücherlich besichert wird, also eine Eintragung der Bank ins Grundbuch vorgenommen wird. Der Hypothekarkredit dient in der Regel der Wohnraum-Finanzierung und in fast allen Fällen verlangt die Bank eine Beleihung der Immobilie mit einer Hypothek. Aufgrund der Hypothek erhalten Kreditnehmer einen günstigeren Zinssatz.

Wie läuft die Eintragung der Hypothek ab?

Die Hypothek wird mittels Pfandbestellungsurkunde, die meist schon im Kreditvertrag enthalten ist, in das Grundbuch eingetragen, meist eine Höchstbetragshypothek von ca. 120 % der Kreditsumme, weil die Bank auch die Nebenkosten absichern will. Ist der Kredit abbezahlt, wird die Hypothek gelöscht. Die Löschungskosten muss der Kreditnehmer bezahlen.

Ist ein Annuitätendarlehen oder ein endfälliger Kredit sinnvoller?

Üblicherweise vergibt die Bank zur Finanzierung eines Hauses bzw. einer Immobilie ein Annuitätendarlehen.

  • Annuitätendarlehen: Die Zinsen, als auch ein Teil des geliehenen Geldes, werden monatlich zurückbezahlt. So wird die Restschuld im Lauf der Zeit immer weniger, genauso wie die Zinsbelastung.
  • Endfälliges Darlehen: Während der Laufzeit bezahlt der Kreditnehmer nur die Zinsen. Bei Fällig-Stellung des Kredites wird das gesamte Kapital zurückbezahlt. Meist wird dieses mit einer Lebensversicherung mit monatlichen Raten kombiniert. Am Ende der Laufzeit wird die Versicherungssumme und der Gewinn ausgeschüttet und mit diesem Geld das Darlehen bezahlt.

Tipp: Das endfällige Darlehen ist sicherlich die risikoreichere Variante. Die Gewinnbeteiligung aus der Lebensversicherung sind schwankende Größen. Der ausbezahlte Betrag kann geringer sein, als prognostiziert. Dann muss die Kreditschuld, falls die Versicherungsleistung nicht ausreicht, anders abgedeckt werden.

Wie kann ich Kredite fürs Eigenheim am besten miteinander vergleichen?

Hilfestellung bietet der Hauskreditrechner. Diesen finden Sie als kostenlosen Zusatz auf diversen Webseiten, etwa auf der Seite der Arbeiterkammer Österreich in Form eines Baukreditrechners. Der Kreditrechner vergleicht in Sekundenschnelle diverse Kreditangebote von bekannten österreichischen Universalbanken, aber auch von Direktbanken.

Das Ergebnis bietet Orientierung im Bankendschungel und ermöglicht eine erste Einschätzung, bei welchen Banken Sie ein Kreditangebot einholen sollten. Nutzen Sie einen bankenunabhängigen online Rechner, z.B. jenen der AK Österreich.

Welche Vorteile hat ein Bauspardarlehen?

In bestimmten Fällen ist Bausparen der bessere Weg, um sich die eigene Immobilie zu finanzieren. Bis zu 180.000 Euro pro Person können über die österreichischen Bausparkassen finanziert werden – möglich sind sowohl der Neubau eines Eigenheimes, als auch der Kauf eines Hauses, einer Wohnung, Zubau und Umbau sowie Renovierung und Sanierung.

Voraussetzungen für den Erhalt des Bauspardarlehens sind eine bestimmte Eigenkapitalquote und eine Mindestansparzeit. Aktuell sind Bankkredite günstiger als Bauspardarlehen. Steigen die Zinsen jedoch wieder, kann sich das Bauspardarlehen wieder rentieren.

Die Vorteile im Überblick:

  • Maximale Zinsobergrenze (aktuell 6 % nominaler Jahreszins)
  • In Niedrigzinsphasen günstige Kreditzinsen
  • Hinterer Rang im Grundbuch

Kann ich meinen Hauskredit auf ein Bauspardarlehen umschulden?

Ja. Kredite, die zum Zweck des Immobilienerwerbs oder Hausbaus aufgenommen wurden, können auf Bauspardarlehen umgeschuldet werden. Sinnvoll ist dies vor allem dann, wenn die Zinsen wieder steigen oder beispielsweise eine Anschlussfinanzierung mit hohen variablen Zinsen gestemmt werden muss.

Was muss ich bei der Umschuldung meines Hauskredits beachten?

Sind die Zinssätze im Sinkflug, überlegen sich Kreditnehmer bei einer anderen Bank einen günstigen Neukredit aufzunehmen. Allerdings ist auch eine Umschuldung mit Kosten verbunden – folgende Gebühren sollten berechnet werden:

  • Bearbeitungsgebühren
  • Pönale
  • Kosten für Löschung Grundbucheintrag oder Eintragung Grundbuch

Zudem müssen evtl. im Kreditvertrag angegebene Kündigungsfristen beachtet werden.
Tipp: Grundsätzlich lohnt sich eine Umschuldung meist nur dann, wenn die Restschuld noch sehr hoch, die Laufzeit lang und der Zinssatz sehr viel niedriger ist. Sonst „fressen“ die viele Gebühren den vorteilhaften Zins wieder auf.

Bekomme ich einen Hauskredit auch ohne Eigenkapital?

Ja, eine Vollfinanzierung ist möglich. Der Hauskredit ohne Eigenkapital macht allerdings nicht immer Sinn, da die Bank bei Krediten mit wenig oder gar kein Eigenkapital deutlich schlechtere Konditionen bietet.

Sinnvoll ist der Hauskredit ohne Eigenkapital vor allem für Kunden:

  • mit sicheren und hohen Einkommen hat, wie z.B. junge Beamte
  • junge Familien ohne Eigenkapital aber mit hohem und sicherem Einkommen, die eine Doppelbelastung aus Ansparen und Miete vermeiden wollen
  • wohlhabende Personen mit genügend Geld, um den Hauskredit auch aus eigener Tasche zu finanzieren – das Geld aber anderswo zu besser angelegt ist.

So können Kunden die Zinsdifferenz nutzen und, anstatt ihr eigenes Kapital einzusetzen, das gut veranlagt ist, von Banken günstig Geld für Immobilien leihen. Sind nämlich genügend Sicherheiten vorhanden, bieten sie auch bei Vollfinanzierung durchaus auch günstige Konditionen.

Kann ich meinen Hauskredit auch vorzeitig zurückbezahlen?

Ja, Kredite können vorzeitig zurückbezahlt werden. Allerdings kann im Vertrag eine Pönale für diesen Fall festgeschrieben sein, also eine Art „Strafzahlung“ für die vorzeitige Rückzahlung, auch Vorfälligkeitsentschädigung genannt.

Je nach dem, wann der Kredit aufgenommen wurde, gelten in Österreich unterschiedliche Regelungen bezüglich der vorzeitigen Rückzahlung:

  • Bei Hauskrediten, die vor dem 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden, können Banken eine Vorfälligkeitsgebühr verlangen, wenn die Kündigungsfrist von max. sechs Monaten nicht eingehalten wird und wenn die Pönale im Vertrag steht.
  • Bei Hauskrediten, die nach dem 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden, können Kreditinstitute nur für den Teil der nicht eingehaltenen Kündigungsfrist eine Pönale verlangen. Außerdem darf die Höhe der Entschädigung höchstens 0,5 % des zurückbezahlten Kreditvertrages ausmachen, wenn die Restlaufzeit weniger als ein Jahr ausmacht und höchstens 1,0 %, wenn sie über einem Jahr liegt.

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