Immobilien vererben und schenken – Ratgeber

Man hat sein Leben lang dafür gespart, viele Monate selbst auf dem Bau mitgeholfen und noch viele Jahre später den Kredit dafür abbezahlt. Der Bau einer eigenen Immobilie ist wahrlich eine Lebensaufgabe. Umso verständlicher ist es, dass das Haus unbedingt in Familienhänden bleiben soll und an die Nachkommen vererbt wird.

Während Geld an Wert verlieren kann, hat man mit Immobilien eine handfeste Wertanlage, die für viele Menschen eine wichtige Altersvorsorge ist. Doch wie funktioniert das mit dem Vererben? Und worauf muss man achten?

Schenken und Erben – Steuern

Als 2008 die Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer in Österreich abgeschafft wurden, gab es nicht nur bei den zukünftigen Schenkern, sondern auch bei den Beschenkten ein großes Aufatmen. Große finanzielle Einbußen waren damit abgewendet, Schenken und Erben lohnte sich wieder.

Doch jetzt, nachdem sich die erste Euphorie gelegt hat, hat sich alles wieder etwas relativiert. Nach der Wirtschaftskrise wird wieder fieberhaft überlegt, wo noch Geld zu holen ist. Die SPÖ möchte deshalb die Schenkungssteuer wieder einführen. Zwar nur für Werte, die über einer Million Euro liegen, aber bei einem Haus ist das gleich einmal der Fall.Farmhouse Cottage On Yew Tree Farm

Das Geld über Umwege beschaffen

Im letzten Jahrzehnt wurde die Grunderwerbssteuer in Österreich deutlich erhöht. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer ist nicht mehr wie damals der einmalige, sondern der dreimalige Einheitswert eines Grundstücks bzw. einer Immobilie.

Unter Einheitswert versteht man den zu einem bestimmten Zeitpunkt unter Berücksichtigung eines standardisierten Verfahrens und aller möglichen Steuern und Gebühren berechneten Wert. Im Frühling 2014 gab es weitere leichte Preisanhebungen. Auch die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch und die Übertragung von Liegenschaften sind höher geworden.

Grundwerbssteuer 2014 in Österreich

Die Grunderwerbssteuer beträgt aktuell 3,5 %. Allerdings gibt es einen begünstigten Kreis von Menschen, bei denen die Steuer nur 2 % ausmacht. Dazu gehören:

  • Ehepartner bzw. eingetragene Partner oder sonstige Angehörige, die den Hauptwohnsitz miteinander geteilt haben.

Die Steuer beträgt im Allgemeinen 3,5 Prozent von der Bemessungsgrundlage.
Sie beträgt 2 Prozent von der Bemessungsgrundlage beim Erwerb durch

  • Ehepartner,
  • eingetragene Partner,
  • Kinder,
  • Enkelkinder
  • Elternteile,
  • Stiefkinder
  • usw.

Auf den Tod folgt das Erbe

Im Vergleich ist das Vererben bestimmt die einfachere Variante, um sein Vermögen an seine Nachkommen weiterzugeben. Die einzige wichtige Voraussetzung dafür ist, dass ein gültiges Testament vorhanden ist, das notariell beglaubigt ist. Nur durch die Beglaubigung können Sie sicher sein, dass das Testament nicht großartig angefochten werden kann.

Erben, die sich vernachlässigt fühlen, können maximal ihren Pflichtteil einfordern, weitere Ansprüche besten allerdings keine mehr. Die Höhe des möglichen Pflichtteils beträgt bei Ehepartnern 50 % der gesetzlichen Erbquote und bei Vorfahren des/der Verstorbenen 1/3.

Grundlage für die Berechnung

Die Grundlage für die Berechnung ist allerdings der Nachlasswert, d.h. der Restwert nach Abzug aller Verfahrenskosten und Schulden.
Als Erbe eines Grundstücks oder einer Immobilie muss man in Österreich somit in erster Linie die Grunderwerbssteuer, die zu leisten ist, beachten. Wichtig ist auch, dass man vor dem Antreten des Erbes prüft, ob Dritte Ansprüche auf das Objekt haben oder es belastet ist. Das kann man ganz einfach mit einem Blick in das Grundbuch herausfinden.

Zu Lebzeiten verschenken

Viele Menschen wollen ihr Erbe noch vor dem Tod in guten Händen wissen. Die Nachkommen sollen nicht erst mühsam ein eigenes Haus bauen müssen, um dann das Elternhaus zu verkaufen, wo es doch viel einfacher wäre, ihnen die Wohnung gleich zu überlassen. Allerdings hat diese gute Absicht so ihre Tücken. Sollten Sie in Erwägung ziehen, Ihre Immobilie oder ein Grundstück zu Lebzeiten zu vererben, müssen Sie sich diesbezüglich sehr gut beraten lassen und viele mögliche Szenarien berücksichtigen.

  • Sollten Sie noch in dem Haus wohnen und dort auch Ihren Lebensabend verbringen möchten, sollten Sie unbedingt auf ein lebenslanges Wohnrecht bestehen. Egal, wie sehr Sie Ihrer Familie vertrauen, es kann immer anders kommen, als man denkt, und im schlimmsten Fall würden Sie dann ohne Zuhause dastehen. Im Falle einer Schenkung müssen Sie in dem Vertrag alle Rechte übertragen, die Sie sich vorbehalten möchten. Achten Sie auch darauf, dass das Recht, dort zu wohnen, nicht nur für Sie, sondern auch für Ihren Lebenspartner bzw. Ihre Partnerin gilt.
  • Bei Schenkungen fällt zwar keine Schenkungssteuer mehr an, allerdings kann die Grunderwerbssteuer beachtlich sein. Neben den 3,5 % für nicht-bevorzugte Beschenkte kommen noch 1,1 % für die Eintragung ins Grundbuch dazu. Vor allem bei mit einem hohen Einheitswert bemessenen Immobilien sollten Sie sich vor dem Annehmen des Geschenkes ein Bild von der Immobilie machen und schätzen, ob die Höhe der Steuer gerecht ist oder ob Sie nach der Sanierung bzw. unter Berücksichtigung der Kosten nicht sogar noch draufzahlen würden.
  • Auch Aspekte wie bestehende Mietverträge für Wohnungen, das mögliche Rückgängigmachen im Falle eines frühzeitigen Todes des Beschenkten, die Frage nach der Instandhaltung im Falle eines Wohnrechts usw. müssen geklärt werden.

Wann sollte ich die Immobilie verkaufen?

Sollten Ihre möglichen Erben keinen Bedarf an der Immobilie haben oder Sie Streitereien wegen einer ungerechten Verteilung befürchten, ist es besser, die Immobilie noch selbst zu verkaufen.

Immobilien z. B. auf mehrere Kinder zu verteilen, geht selten gut aus, selbst in den harmonischsten Familien ist zu viel Konfliktpotential gegeben. Nach dem Verkauf können Sie das daraus gewonnene Vermögen fair an Ihre Nachkommen vererben und sich einen möglichen Erbstreit sparen.

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