Immobilienfinanzierung in Österreich – Aktuelle Kreditzinsen & Angebot

Die Immobiliensituation ist in Österreich alles andere als entspannt, im Gegenteil: Speziell in Ballungsräumen wie Wien, Salzburg oder auch Innsbruck steigen die Immobilienpreise seit vielen Jahren rasant an und scheinen noch immer nicht an der Spitze angekommen zu sein.

Dies wirkt sich für gering bis normal verdienende Personen, die gerne in ein Eigenheim, nicht zuletzt zur eigenen Absicherung (Stichwort Pension), investieren möchten, teils verheerend aus – trotz langanhaltender Niedrigzinsphase. Weiters können Sie hier kostenlos und unverbindlich ein Finanzierungsangebot für Ihre Baufinanzierung erhalten!

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Günstige Zinsen und Konditionen – hohe Kosten

Zwar sind Kredite derzeit so günstig wie nie, dieser Vorteil wird aber durch die hohen Immobilienpreise wieder aufgehoben und teilweise auch entwertet. „Langes Sparen und ein Leben lang Darlehen und Kredite zurückzahlen“ – so sieht für viele Österreicherinnen und Österreicher die Realität aus. Mit etwas Glück ist die Wohnung, die Immobilie, zum Pensionsantritt abgezahlt und somit tatsächlich im eigenen Besitz.

Tipp: Bei der Immobiliensuche & Finanzierung alle Angebote vergleichen

Nachfrage, Absicherung und Nachhaltigkeit

Dennoch bleibt die Nachfrage ungebrochen groß, da genau diese teils schwer zu erreichenden Immobilien für viele Menschen die beste Möglichkeit darstellen, sich für das Alter (die vor allem für junge und nachrückende Generationen alles andere als gesicherte Pension) abzusichern.

Zudem steht klar der Gedanke im Vordergrund, das eigene Geld in den eigenen Besitz zu investieren und nicht über teure Mieten an Andere zu verschenken. Das eigene Haus bzw. die eigene Wohnung ist für viele Personen und Familien eine Investition, die an die nächste Generation weitergegeben werden soll.

Finanzierung planen, Kosten ermitteln, die Bank kontaktieren

Zuvor muss allerdings ein Prozess durchlaufen werden, der für viele Menschen belastend und desillusionierend, in vielen Fällen auch von Verzicht geprägt ist. Bank- und Kreditinstitute müssen davon überzeugt werden, dass ein Kredit zur Immobilienfinanzierung möglich ist – sprich auch wieder zurück bezahlt werden kann. Hierfür müssen Sicherheiten, Eigenkapital, Sparbücher und Konten offen gelegt werden, auch die Anstellung beziehungsweise das Einkommen und der Beruf werden genau durchleuchtet. Auch Ihre Förderwürdigkeit spielt dabei eine gewichtige Rolle.

Ihr Ratgeber und Weg zur Finanzierung

Damit Sie diesen Weg nicht unvorbereitet und alleine gehen müssen, skizzieren wir für Sie in diesem Ratgeber die wichtigsten Wegpunkte, Kreuzungen und Hürden, die unterwegs überwunden und passiert werden müssen. Am Ende wartet ein Angebot Ihrer Bank, welches es zu prüfen gilt. Im Idealfall ist ein Vergleich mit weiteren, ernstzunehmenden Angeboten möglich.

Die Finanzierung – Erledigen Sie zunächst Ihre Hausaufgaben!

Es gibt immer noch Menschen, die glauben, das Geld liegt auf der Straße. Die Formulierung ist etwas überspitzt gewählt, trägt in sich aber einen wahren Kern. Wenn Sie sich mit Bankberatern unterhalten, werden Sie auch erfahren, dass Finanzierungen schlicht weg auch an schlecht vorbereiteten Kreditnehmern scheitern können. Das bedeutet, dass Sie sich erst dann mit Banken und Angeboten auseinandersetzen sollten, wenn gewisse Hausaufgaben erledigt worden sind.

Dazu zählen mitunter die folgenden Punkte:

  • Eigenkapital
  • Rücklagen
  • Gesichertes Einkommen
  • Regelmäßiges Einkommen
  • Saubere Kontoführung
  • Keine Altlasten bezüglich Kredite, Darlehen und überzogene Konten
  • Kostenaufstellung der Fixausgaben für das alltägliche Leben
  • Realistische Monatsraten berechnen
  • Bausparvertrag
  • Förderwürdigkeit und mögliche Wohnbauförderbeträge prüfen
  • Immobilien- und Kaufnebenkosten ermitteln

Die Finanzierung beginnt nicht erst unmittelbar zu dem Zeitpunkt, wenn Sie sich in ein Haus oder eine Wohnung verliebt haben und dieses auch kaufen möchten; die Finanzierung beginnt viele Jahre zuvor.

Idealerweise haben Sie sich bereits über mögliche Finanzierungen Gedanken gemacht und auch entsprechende Rücklagen geschaffen. Ihr Erspartes, Ihr Eigenkapital, ist mitunter die Eintrittskarte in ernsthafte Finanzierungsverhandlungen, ebenso wie ein abgeschlossener Bausparvertrag. Denn es gilt immer noch der Grundsatz: Je höher das Eigenkapital, umso besser!

Die Finanzen im Griff haben

Es mag platt und pauschal zugleich klingen, aber Sie müssen Ihre Finanzen im Griff haben. Auch hier achten Banken darauf, wie Sie haushalten und wirtschaften – auch rückwirkend. Wenn Sie Ihr Girokonto häufig oder lange überziehen, wirkt sich dies negativ auf Ihre Kreditverhandlungen aus. Im Grunde genommen sollte klar sein, dass gut geführte Giro- und Sparkonten, natürlich auch Bausparverträge, Ihre Verhandlungsbasis enorm stärken.

Generell sollten Sie darauf Wert legen, ihre Haushaltskassa und Alltagsfinanzen im Griff zu haben. Wenn Sie über einige Jahre hinweg durchwegs positiv wirtschaften konnten, also mehr eingenommen als Sie ausgegeben haben, wird sich dies auch zu Ihrem Vorteil entwickeln.

Vermeiden sie Kurzschlussaktionen und Investitionen, vor allem im größeren Umfang, die nicht gründlich und lange überlegt und geplant wurden. Schaffen Sie zudem Rücklagen, die Sie vor Zahlungsausfällen und Problemen aufgrund von Krankheit, unerwarteten Ereignissen und Arbeitslosigkeit über einen längeren Zeitraum hinweg schützen können.

Ein geregeltes Einkommen

Nicht jeder findet sich in der Position eines Beamten wieder, der in einem verhältnismäßig gesicherten Umfeld arbeiten und leben kann (beruflich und bezüglich des Einkommens). Ein geregeltes Einkommen sowie ein sicherer Beruf sind noch immer zentrale Punkte und Positionen, die für oder gegen eine Vergabe eines Darlehens sprechen können.

Nun muss beispielsweise ein Einkommen aus einer selbstständigen Tätigkeit noch kein Beinbruch sein, mitunter ergeben sich hieraus aber bereits Finanzierungsprobleme. Selbständige haben häufig einen schwereren Stand, wenn es um Kreditvergaben geht, speziell natürlich auch bei größeren Darlehensbeträgen.

Vorteilhaft sind grundsätzlich regelmäßige Einkommen aus ein und derselben Tätigkeit über einen längeren Zeitraum hinweg. Dabei wird natürlich auch die Anstellung, das Gewerbe oder die Branche eine gewisse Rolle spielen, allerdings steht der geregelte Kontoeingang eher im Vordergrund. Idealerweise können Sie auf zwei gute und gesicherte Einkommen verweisen.
Wichtig: Je größer das Einkommen, umso besser. Eine Gehaltserhöhung kann Ihre Kreditwürdigkeit verbessern – sollte eine Gehaltserhöhung in absehbarer Zeit anstehen, macht es Sinn, diese abzuwarten!

Wie viel Kredit können Sie sich voraussichtlich leisten?

All die vorangegangenen Bestrebungen zielen darauf hin ab, dass Sie sich einen Kredit (Immobilien- oder Baufinanzierung) leisten können. Anhand Ihres Einkommens und der monatlichen Ausgaben lässt sich so ein Überschuss ermitteln, der Ihnen letztendlich frei zur Verfügung steht.

Allerdings sollte dieser Überschuss nicht 1 : 1 in ein Eigenheim investiert werden – ob Bank oder Finanzberater, überwiegend wird dazu geraten, zumindest 30 % davon als Polster bzw. Rücklage zurückzuhalten. Hinzu kommt ein gewisser Anteil, den Sie gerne für persönliche Annehmlichkeiten (Urlaub usw.) zurücklegen möchten.

Am Ende ihrer Budget- und Haushaltsrechnung bleibt ein Betrag übrig, den Sie vergleichsweise problemlos für einen Kredit ausgeben können. Nun stellt sich die Frage, mit welcher Kreditlaufzeit Sie planen. Üblich sind Kreditlaufzeiten von 25 – 40 Jahren. Somit können auch die Kreditkosten ermittelt werden, die Sie innerhalb Ihres Budgetrahmens zu bezahlen fähig sind.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung:Bei einem monatlichen Überschuss von 600 € ergeben sich Kreditkosten von 180.000 € bei einer Laufzeit von 25 Jahren und 288.000 € bei einer Laufzeit von 40 Jahren, die Sie voraussichtlich problemlos begleichen können.

Die Kreditkosten enthalten den Kreditbetrag und alle anfallenden Mehrkosten (Zinsen, Kontoführung usw.), die 600 € wären hierbei gleichzeitig auch die monatliche Rückzahlungsrate. Je länger der gewählte Zeitraum zur Rückzahlung, umso höher kann der Kreditbetrag gewählt werden.

Tipp: Diese Rechnung sollte immer den Auftakt Ihrer Bemühungen darstellen! Sobald Sie wissen, wie viel Ihnen an Mitteln für die Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung zur Verfügung steht, können Sie sich auch nach einer entsprechenden Immobilie umsehen! Dies schützt Sie vor Enttäuschungen, die häufig aus falschen Budget- und Finanzierungsberechnungen resultieren!

Kreditkosten, Konditionen und Kreditbetrag reduzieren

Darüber hinaus gibt es natürlich die eine oder andere Möglichkeit, die Kreditkosten zu reduzieren. So können sich Bausparverträge in vielen Fällen positiv auf die Kreditverhandlungen auswirken, etwa in Form eines erhöhten Kreditbetrages oder in Form günstigere Konditionen (z.B. niedrigere Kreditzinsen und Kreditnebenkosten).

An dieser Stelle sollte auch erneut die Wichtigkeit des angesparten Eigenkapitals hervorgehoben werden, da dieses natürlich den benötigten Kreditbetrag und somit auch die Finanzierungskosten senken kann. Ein anderer Ansatz wäre natürlich jener, dass sich die Gesamtkosten für Ihre Traumimmobilie so um den Betrag des Eigenkapitals erhöhen könnten.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten stehen in Österreich zur Auswahl

In Österreich gibt es im Grunde genommen drei verschiedene, langfristige Möglichkeiten um den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zu finanzieren.

Dabei handelt es sich um
1. den Hypothekarkredit
2. das Bauspardarlehen der vier Bausparkassen in Österreich
3. und die Wohnbauförderung (von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich).

Hinzu kommt die sogenannte Zwischenfinanzierung, die sich als Übergangslösung in Form eines Wohnbaukontos dann anbietet, wenn die Kreditkosten oder die Höhe der Ausgaben für eine Baufinanzierung zunächst noch nicht bekannt sind. Diese Zwischenfinanzierung geht später in der Regel in eine der oben angeführten langfristigen Finanzierungsvarianten über.

Die Finanzierungsmöglichkeiten im Vergleich

Finanzieren heißt auch vergleichen, daher müssen Sie auch die einzelnen Finanzierungsmöglichkeiten genau prüfen. Die besten Angebote können nur dann erfasst werden, wenn Sie alle Möglichkeiten ausloten.

Hierzulande sind der Hypothekarkredit und das Bausparlehen die statistisch beliebtesten Varianten, die Wohnbauförderung genießt einen gewissen Sonderstatus: Da die Wohnbauförderung österreichweit unterschiedlich gewährleistet wird, sind hier auch die jeweils gültigen Vorgaben zu beachten. Unter Umständen, etwa in Tirol, muss diese bereits im Vorfeld beantragt und abgeklärt werden, um ein Finanzierungsangebot erhalten zu können.

Somit beschränkt sich Ihre Auswahl grundsätzlich auf zwei Modelle, die um die Wohnbauförderung zu ergänzen sind. Hier ein Überblick der wichtigsten Details und Unterschiede:

Bauspardarlehen der vier Bausparkassen:

  • Zinssatz von 1,9 – 6 %
  • Laufzeiten von bis zu 35 Jahren
  • Darlehenssumme pro Person maximal 180.000 €
  • Hypothekarische Besicherung
  • Sondertilgungen außerhalb der Fixzinsphase

Hypothekarkredit:

  • Zinssatz variabel oder flexibel (Niedrigzinsphasen ausnutzen)
  • Zinsen werden nach EURIBOR Zinsindikator regelmäßig angepasst
  • Laufzeiten von bis zu 40 Jahren
  • Hypothekarische Besicherung – Grundbucheintrag
  • Sondertilgungen, Tilgungsfreistellung, Zinssatzobergrenzen
  • Jede Bank kommt zur Finanzierung in Frage

Wichtig: Holen Sie mehrere Angebote ein, am besten in allen möglichen Finanzierungsvarianten. Vergleichen Sie diese sehr genau!

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