Wohnbaufinanzierung in Österreich – Aktuelle Kreditzinsen & Angebot

Sagenhaft günstige Zinsen für Wohnbaudarlehen – in der aktuellen Niedrigzinsphase wird den Häuslebauern das Geld förmlich nachgeschmissen. Verlockende Hypothekardarlehen sind allerdings oft nur auf den ersten Blick so günstig.

So kann eine hohe Anschlussfinanzierung den Kredit wesentlich verteuern. Welche Tücken es bei der Wohnbaufinanzierung zu umschiffen gilt, wie Wohnbaufinanzierungen miteinander verglichen werden können oder ob Hypothekardarlehen oder Bauspardarlehen die bessere Wahl sind, erfahren sie in dem folgenden Ratgeber.
finanzierungsangebot

Mit dem Kredit-Vergleich günstig ins Eigenheim

Wesentlich für einen günstigen Kredit ist es, sich genügend Zeit für einen ausgiebigen Vergleich verschiedener Finanzierungsarten und -formen zu lassen. Hilfestellung für den Vergleich von Darlehen bieten die Kreditrechner aus dem Netz, beispielsweise jener auf der Webseite der Arbeiterkammer Österreich.

Achten Sie auf jeden Fall darauf, dass der Rechner bankenunabhängig ist.
Nach Eingabe der wichtigsten Daten werden die unterschiedlichen Finanzierungsangebote miteinander verglichen. Die attraktivsten Angebote dienen dem Nutzer als Richtschnur – bei den Anbietern können anschließend individuelle Angebote angefragt werden.

Tipps für den Kreditvergleich

Realistische Vergleiche der Kreditangebote sind wichtig, um die beste Entscheidung treffen zu können. Nicht nur Hypothekarkredite, sondern auch Bauspardarlehen sollten miteinander verglichen werden. Nehmen Sie sich Zeit für die Suche nach der idealen Finanzierung. Einige Tipps für den Kreditvergleich:

  • Stets Gleiches mit Gleichem vergleichen; also dieselbe Laufzeit, dieselbe Kreditsumme, dieselben Sicherheiten.
  • Gebühren und Spesen jenseits des effektiven Zinssatzes miteinander vergleichen; nicht alle Kosten werden in den effektiven Jahreszinssatz einbezogen, so werden z.B. Gebühren für das notwendige Konto extra berechnet.
  • Effektiver Jahreszinssatz und zu zahlender Gesamtbetrag; beide Größen geben Aufschluss darüber, wie teuer das Darlehen am Ende wird.
  • Anschlussfinanzierung miteinbeziehen; rechnen Sie den Kredit vor Abschluss komplett durch, inklusive der Kosten nach der Fixzinsphase. Meist werden die Zinsen 10 Jahre festgeschrieben, anschließend folgt die variable Verzinsung. Nehmen Sie einen eher hohen variablen Zins, um die Raten zu prognostizieren.
  • Service vergleichen; nicht immer zählt nur der Preis. Eine Universalbank bietet meist einen viel umfassenderen Service als eine Direktbank. Auch das gilt es zu bedenken.

Welche Finanzierungsformen gibt es?

  • Hypothekardarlehen
    Das Hypothekardarlehen von der Bank ist in Niedrigzinsphasen besonders gefragt: Die Bank gibt billige Kredite aus. Beim Hypothekardarlehen besichert die Bank die Immobilie grundbücherlich – die erworbene Immobilie dient also als Sicherheit. Voraussetzung für ein Darlehen ist ein gesichertes, ausreichend hohes Einkommen.
  • Bauspardarlehen
    Gleichzeitig sparen und finanzieren – das Bauspardarlehen ist nach wie vor äußerst beliebt. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist ein Hypothekardarlehen etwas günstiger, sollten die Zinsen allerdings wieder steigen, dann ist das Bauspardarlehen die wohl attraktivste Art, um Wohneigentum zu finanzieren.
  • Fremdwährungskredite
    Lange Zeit waren in Österreich die risikoreichen Fremdwährungskredite eine durchaus gängige Finanzierungsform für eine Immobilie. Seit der Finanzkrise im Jahr 2008 wurden allerdings kaum mehr Fremdwährungskredite vergeben, seit 2010 dürfen österreichische Banken keine Fremdwährungskredite mehr vergeben.
    Eine Mischung aus Miete und Finanzierung bietet das Immobilien Leasing. Allerdings ist diese Form nur bei Selbständigen, Unternehmern und Firmen üblich.
    Welche Vorteile hat die Wohnbaufinanzierung durch Bausparen?

Die Vorteile des Bausparens treten vor allem in Niedrigzinsphasen deutlich zutage. Wer gute Sicherheiten bieten kann, kommt derzeit – in der aktuellen Hochzinsphase – mit einem Hypothekarkredit günstiger davon. Steigen die Zinsen jedoch wieder, ändert sich dies. Auch Bauspardarlehen werden meist hypothekarisch besichert.

Tipp: Bausparen zahlt sich vor allem dann aus, wenn die Zinsen hoch sind. Liegen Sie hingegen darnieder, dann ist Bausparen keine Option.

Bausparen bietet:

  • gesetzlich vorgeschriebene Zinsobergrenze und Zinsuntergrenze (zwischen min. 3 % und max. 6 %)
  • lange Laufzeiten (bis zu 30 Jahren)
  • flexible Rückzahlung, z.B. rückzahlungsfreie Zeiträume bis zu 24 Monate
  • Zwischenfinanzierung bis zur Zuteilung möglich

Theoretisch kann die Finanzmarktaufsicht die Zinsdeckelung in Hochzinsphasen aufheben, dies ist allerdings noch nie der Fall gewesen – selbst in den 80er-Jahren nicht, als die Kreditzinsen sogar zweistellig waren.

Wofür kann ich das Bauspardarlehen verwenden? Auch für Sanierung oder Zubau?

House Under Construction, Keys, Calculator, Currencies Euro AndDas Bauspardarlehen ist zweckgebunden, allerdings ist der Verwendungszweck relativ breit.

So kann das Darlehen der Bausparkasse für den Bau oder Kauf eines Eigenheimes, einer Wohnung, den Kauf eines Baugrundstücks, für Sanierungen, Revitalisierungen und Renovierung sowie für Maßnahmen zur Energieeinsparung genutzt werden oder zur Erweiterung des Eigenheims. Außerdem möglich ist die Ablösung eines Hypothekarkredites mit dem Bauspardarlehen.

Seit Kurzem kann auch der zweite Bildungsweg, ein Studium oder Pflegezeiten durch ein Bauspardarlehen finanziert werden.

Welche Bedingungen gelten beim Bauspardarlehen?

Neben der bereits erwähnten Zinsdeckelung gelten folgende Bedingungen:

  • Während der Ansparphase muss ein bestimmtes Kapital erreicht werden, erst dann wird das Darlehen zugeteilt
  • Pro Antragsteller gibt es einen maximalen Betrag von 180.000 Euro
  • Die Darlehenssumme darf nur 80 % des Werts der Immobilie betragen

Die vier Bausparkassen in Österreich sind die Wüstenrot, die sBausparkasse, die Raiffeisen und die ABV.

Welche Vorteile hat die Wohnbaufinanzierung durch den Hypothekarkredit?

Im Vergleich zum Bauspardarlehen ist der Hypothekarkredit wesentlich flexibler und hat folgende Vorteile:

  • Freie Wahl der Darlehenssumme
  • Darlehen auch ohne Eigenmittel
  • Keine Zinsdeckelung
  • Verhandlungsgeschick und Sicherheiten drücken den Zinssatz

Die Rate sollte etwa 30 bis 40 % des monatlichen Nettoeinkommens nicht übersteigen.

Wie bekomme ich einen günstigen Hypothekarkredit?

Nicht nur für den Kreditvergleich, auch für die Kreditverhandlung sollten Sie viel Zeit einplanen. Experten betonen immer wieder, dass viele Spesen, die von der Bank verlangten Sicherheiten und auch die Zinsmarge durchaus verhandelbar sind. Das gilt insbesondere für Kunden mit sehr guter Bonität. Sie sollten also unbedingt:

  • Über einmalige Kosten verhandeln
  • Über die Zinsmarge verhandeln
  • Ihre Sicherheiten und Eigenmittel betonen

Fix oder variabel – wie soll der Kreditzins aussehen?

Üblicherweise wird der Zinssatz bei einem Hypothekarkredit für zehn Jahre festgeschrieben, anschließend greift der variable Zinssatz. Doch was, wenn die Zinsen in zehn Jahren sehr hoch sind? Ist es besser, Zinsaufschläge in Kauf zu nehmen, und dafür kein Risiko einzugehen?

In der aktuellen Niedrigzinsphase gibt es bei Raiffeisen Hypothekarkredite mit einem variablen Zins von 1,2 %. Fast doppelt so hoch, nämlich 2,3 %, ist der feste Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Darlehens.

  • Der Vorteil des fixen Zinssatzes liegt in der Planbarkeit des Kredits. Kreditnehmer wissen von Anfang an, wie viel der Kredit kosten wird und wie hoch die monatlichen Raten sind.
  • Der Vorteil des variablen Zinssatzes liegt darin, dass der Kredit – bleiben die Zinsen im Keller – deutlich günstiger ist. Auch 0,5 % Unterschied machen bei einer Laufzeit von 20 Jahren schnell mal 20.000 Euro aus.

Wie viel Eigenmittel brauche ich, um einen Hypothekarkredit zu finanzieren?

Das angesparte Vermögen ist für die Finanzierung der eigenen vier Wände wesentlich. Experten empfehlen, mindestens zwischen 20 und 30 % der Kosten für den Immobilienkauf oder den Hausbau und die Nebenkosten aus Eigenmittel zu bestreiten.

Einige Kreditinstitute bieten auch Vollfinanzierungen, allerdings ist in der Regel die Finanzierung mit Eigenkapital attraktiver. Zum einen, weil die Bank beim Einsatz von Eigenmittel günstigere Konditionen bietet, zum anderen, weil das Risiko einer Überschuldung deutlich geringer ist.
Tipp: Nutzen Sie nicht all ihre Eigenmittel, sondern behalten Sie etwa zwei bis drei Monatsgehälter für ungeplante Ausgaben in Reserve.

Wie viel darf mein Haus bzw. meine Wohnung kosten?

Am Anfang der Finanzierung steht der Kassensturz. Es gilt zu berechnen, wie hoch die monatliche Rate sein darf und wie viel die Immobilie überhaupt kosten darf – also die maximale Finanzierbarkeit zu ermitteln.

Mithilfe folgender Formel kann die Finanzierbarkeit berechnet werden:
(Finanzielle Belastbarkeit x 12 Monate x 100) / (Zinssatz in Prozent + Tilgung in Prozent) = maximale Finanzierbarkeit

Zu dem Ergebnis muss anschließend noch das verfügbare Eigenkapital hinzugerechnet werden. Die Summe ergibt die maximale Finanzierbarkeit, also jenen Maximalbetrag, den die Immobilie kosten darf.
Die finanzielle Belastbarkeit ist jener Betrag, der für die Rate aufgewendet werden kann.

Hier muss zuerst eine realistische Berechnung der Einnahmen und Ausgaben erstellt werden: Auf der Einkommensseite steht das Einkommen des Hauptverdieners, Kindergeld, Mieteinnahmen etc. und auf der Ausgabenseite alle Aufwendungen, wie etwa Kfz-Steuer, Telefon, Internet, Versicherungen, Wohnnebenkosten z.B. Heizung und Strom, Lebenshaltungskosten, Reserve etc. Um die Ausgaben pro Monat zu berechnen, kann etwa ein Haushaltsbuch, auch erhältlich als App, behilflich sein.

Beispielrechnung 4-köpfige Familie

  • Hauptverdiener: 2000 Euro
  • Nebenverdienst: 500 Euro
  • Kindergeld: 500 Euro
  • Nettoeinkommen: 3.000 Euro
  • Ausgaben: 2.200 Euro
  • Verbleibendes Nettoeinkommen: 800 Euro

Maximale Finanzierbarkeit:
(800 x 12 x 100) / (4,5 % Zinsen + 1 % Tilgung) = 174.545 maximaler Kreditbetrag
Nehmen wir nun an, die Familie hat rund 40.000 € gespart, dann wird dieses Eigenkapital zum maximalen Kreditbetrag hinzugezählt, der nun bei 214.545 liegt. Nun müssen jedoch noch 10 % des Betrages für die Kaufnebenkosten abgezogen werden.

Welche Möglichkeiten der Wohnbauförderung gibt es?

Jedes österreichische Bundesland legt die Richtlinien zur Wohnbauförderung selbst fest, es gibt also keine einheitlichen österreichischen Regeln.

  • Günstig verzinstes Darlehen
  • Annuitäten- und Zinszuschüsse bei der Rückzahlung des Darlehens
  • Baukostenzuschuss

Grundsätzlich wird zwischen der Förderung der Baumaßnahmen und der personenbezogenen Förderung unterschieden. Bei der personenbezogenen Förderung sind das Einkommen, die Haushaltsgröße bzw. die Zahl der Kinder und die Wohnfläche die Hauptkriterien.

Wie hoch die Förderung ausfällt, kommt also auch auf die private Situation an. Die Einkommensgrenzen unterscheiden sich je nach Bundesland, bei der Wohnbauförderung für eine Person liegt das Einkommen meist zwischen 35.000 und 40.000 Euro. Unterstützungen wie Familienbeihilfe, Pflegegeld oder Studienbeihilfen werden nicht zum Einkommen gezählt.

Ist es möglich, eine Wohnbaufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten?

Ja, grundsätzlich ist dies durchaus möglich. Die 100-%-Finanzierung lassen sich die Banken allerdings teuer bezahlen. Will heißen: Die Konditionen, die bei einer Vollfinanzierung geboten werden, sind meist sehr viel schlechter, als bei einer üblichen Finanzierung mit Eigenkapital. Sparen lohnt sich also in diesem Fall! Wer mehr Geld als Eigenkapital nutzen kann, erhält attraktivere Konditionen.

Finanziert die Bank auch die Nebenkosten?

Es gibt Banken, die gar 120 % des Kaufpreises und damit auch die Nebenkosten finanzieren. – allerdings bezahlt der Kreditnehmer dies mit schlechteren Konditionen. Zudem müssen ausreichend Sicherheiten vorhanden sein, um eine solche Finanzierung zu erhalten.

In der Regel rechnet man als Käufer mit Nebenkosten in Höhe von etwa 10 – 13 % des Kaufpreises der Immobilie. Zu berücksichtigen sind folgende Spesen:

  • Grunderwerbssteuer
  • Einrichtungskosten des Kaufvertrages
  • Eintragung des Eigentumsrechtes
  • Maklerprovision etc.

Tipp: Unterschätzen Sie nicht die Nebenkosten für den Erwerb der Immobilie!

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