Wohnkredit in Österreich: Tipps für ein sicheres Dach über dem Kopf

Die verschiedensten Immobilienmarktberichte in Österreich zeigen immer wieder auf, dass die Bewohner der Alpenrepublik praktisch unentwegt auf der Suche nach dem richtigen Eigenheim sind. Allein in Innsbruck wurden im Jahr 2016 über 1.600 Kauftransaktionen im Grundbuch erfasst.

Für viele dieser Eigentümerwechsel wurde eine passende Finanzierung benötigt.

Und dabei handelt es sich nur um eine der Landeshauptstädte in Österreich, die darauf schließen lässt, dass das Thema Wohnkredite bei den Österreicherinnen und Österreichern immer hoch im Kurs steht. Ein guter Grund oder besser gesagt mehrere tausend Gründe jährlich sich ausführlicher mit diesem Thema zu beschäftigen. Dabei geht es immer um die Frage, wie sich viel Geld sparen lässt.

Wohnkredit-Tipp #1: Erstellen Sie eine umfassende Liste aller Kosten

Im Vergleich zu einem Konsumkredit besitzt ein Immobilienkredit eine relativ komplexe Kostenstruktur. Bei beiden Kreditformen müssen die Banken zwar ein Informationsblatt bereit stellen, welches alle Kosten summiert als Effektivzins darstellt.

Tipp: Konditionen für Baufinanzierungen genau vergleichen

Trotzdem empfiehlt es sich über die genaue Zusammensetzung der Kosten Bescheid zu wissen, um beim Beratungsgespräch die richtigen Fragen zu stellen und keinen Punkt auszulassen. Nur mit etwas Fachwissen lässt sich klug finanzieren und Geld sparen. Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Grundbausteinen zusammen:

  • Zinskosten
  • sonstige Gebühren
  • Versicherungsprämien

Die Zinsen für den Wohnkredit

An diesen Kostenpunkt denken alle Kreditnehmer sofort als Erstes. Aber ist das Verständnis des Zinssatzes tatsächlich so einfach? Heutzutage müssen zwar nur mehr die wichtigsten Daten in einen Rechner eingegeben werden und schon wird ein sortierter Überblick geliefert, der die niedrigsten Zinsen voran stellt.

Tipp: Die Arbeiterkammer bietet auf https://www.arbeiterkammer.at/beratung/konsument/Geld/Kredite/Checkliste_fuer_Wohnkredite.html umfangreiche Informationen und eine Checkliste zum Thema Wohnkredite an.

Doch es gibt einige Punkte, die manche Rechner nicht so übersichtlich darstellen. Ein gutes Beispiel wäre die Zinsbasis. Durch die lange Laufzeit von Wohnkrediten kann es einen großen Unterschied machen, auf welcher Basis der Zins angepasst wird, wenn keine fixe Verzinsung vereinbart wurde:

  • Euro Interbank Offered Rate (Euribor): Der Zinssatz zu denen sich Banken untereinander Geld leihen.
  • Zinsswap Kurs: Der Zinssatz zu dem Banken ihre Zinsrisiken absichern.
  • Hauptrefinanzierungssatz: Der Zinssatz zu dem Privatbanken bei der EZB Geld leihen
  • Sekundärmarktrendite: Der Zinssatz, den bereits emittierte Anleihen erzielen

Hinweis: Bei Wohnkrediten wird meist eine fixe Verzinsung über die ersten 10 Jahre vereinbart. Diese Vorgehensweise besitzt Vorteile hinsichtlich der Planungssicherheit und ebenso bei
bestimmten Tilgungsarten (zB Tilgungsdarlehen).

Die eigenen Zinsen können sich gemäß all dieser Basen ausrichten, wobei immer eine Marge hinzu zu rechnen ist. Die verschiedenen Grundlagen für die Zinsen können unterschiedlich stark schwanken, was wiederum die Entscheidung bezüglich variabler und fixer Verzinsung stark beeinflussen kann. Darüber hinaus besitzt die Anzahl der jährlichen Zinstermine eine hohe Bedeutung. Sofern unterjährig verzinst wird, ergibt sich eine wesentlich höhere Zinslast als bei einem einzigen Zinstermin im Jahr.

Fazit: Natürlich müssen im Effektivzins all diese Unterpunkte entsprechend berücksichtigt werden, aber wenn diese Punkte bekannt sind, dann bieten sie den idealen Ansatzpunkt für Verhandlungen. Vielleicht wird der Kredit effektiv günstiger, wenn über weniger Zinstermine im Jahr mit dem Bankberater gesprochen wird.

Zusätzliche Kreditgebühren

Die Liste der potentiellen Zusatzkosten ist beim Wohnkredit viel länger als bei einem kleinen Ratenkredit, bei dem nicht einmal mehr Bearbeitungsgebühren zum Usus gehören, die durchaus noch bei Immobilienkrediten vorkommen können. Vergleichen Sie aber die Angebote auf dem Markt. Bearbeitungsgebühren sind ein aussterbender Kostenfaktor.

Dir Eintrag des Pfandrechts ins Grundbuch zählt zu den größten Zusatzgebühren. Auf den ersten Blick scheinen die 1,2 Prozent des eingetragenen Pfandrechts zwar gering, aber bei Pfandrechten von 100.000 Euro oder 200.000 Euro handelt es sich dabei schnell um 1.200 Euro oder 2.400 Euro als Einmalzahlung. Diese Art Konditionen sind leider auch nicht verhandelbar.

Hinweis: Das Pfandrecht ist in der Regel höher als die Kreditsumme, da die Bank ebenfalls ausfallende Zinsen bei einer Kündigung berücksichtigen muss.

Die Bank möchte auch den Wert der Immobilie feststellen. Dies kann zu weiteren Kosten führen, die an der Kreditsumme gemessen werden (meist unter 1 Prozent). Der Gang zum Notar ist ebenfalls nicht kostenlos, aber notwendig, da die Unterschriften beglaubigt werden müssen. Weitere Kostenpunkte, die ggf. zur Verhandlung offen stehen, könnten sein:

  • Verzugszinsen
  • Pönalen für vorzeitige Aufkündigung
  • Vermittlungsprovision
  • Spesen für die Änderung von Sicherheiten
  • eventuell Kosten für Grundbuchauszüge oder sonstige Anfragen
  • Gebühren für ein Konto

Prämien für eventuelle Versicherungen

Wegen der langen Laufzeit von Wohnkrediten verlangen Kreditgeber oft eine Absicherungen in Form von entsprechenden Versicherungspolicen. Sehr populär in dieser Hinsicht sind folgende Produkte:

  • Restschuldversicherung
  • Bauherrenversicherung
  • Lebensversicherung
  • Feuerversicherung
  • Eigenheimversicherung

Zusatztipp: Selbst wenn die Versicherung Pflicht ist, sollte immer ein eigener Versicherungsvergleich angestellt werden. Die Banken schlagen nicht immer die günstigsten Policen in den einzelnen Bereichen vor, da sie auf ihre Provision bedacht sind. Vergleichen Sie hier genau so sorgfältig wie bei der Finanzierung selbst.

Wohnkredit-Tipp #2: Bestehen Sie auf Ihre Rechte

In den letzten Jahren wurden den Kreditnehmern einige Rechte eingeräumt, welche die vorherige Generation noch nicht hatte. Dazu gehört die bereits notwendige Angabe der Effektivzinsen, in die alle Kosten eingerechnet wurden. So können unterschiedliche Angebote schnell einem Vergleich unterzogen werden.

Ein weiteres Anrecht besteht auf die Aushändigung eines fertigen Entwurf des Kreditvertrages, wie er dann auch später zur Unterzeichnung kommt. Da ein Wohnkredit meist über Jahrzehnte zurück gezahlt wird, sollte sich jeder Kreditnehmer mit diesem Vertragsentwurf nochmal die Zeit nehmen, um darüber zu schlafen.

Sehr nützlich kann auch das Musteroffert sein, welches schon beim Erstgespräch verlangt werden kann. Die darin enthaltenen Informationen können sich zwar noch ändern, da dieses Angebot schon vor der Bonitätsprüfung des Kunden ausgehändigt wird, aber für Vergleichszwecke ist auch dieses Dokument sehr nützlich. Das Schreiben muss übrigens einigen EU-Standards entsprechen, damit auch Vergleiche mit ausländischen Banken innerhalb der EU ermöglicht werden.

Hinweis: Wenn das Angebot von der eigenen Hausbank kommt, dann dürfte sich nicht mehr allzu viel an den Konditionen ändern, da die Bonität bereits bekannt ist. Mit diesem Offert könnten sogar andere Kreditgeber einen Einblick in die Bonität des Antragsstellers bekommen, wenn er das Dokument einem anderen Anbieter zeigt.

Wohnkredit-Tipp #3: Nutzen Sie alle Wohnbauförderungen

Vielleicht ist dies sogar der wichtigste Tipp von allen. Der Wohnkredit sollte schließlich so gering wie möglich ausfallen und dies wird ermöglicht durch die Nutzung aller direkter und indirekter Förderungen.

So helfen gleich mehrere Parteien bei der Finanzierung und kleinere Kredite sind immer günstige Kredite. Da die genaue Förderstruktur eine Sache der Länder ist, können wir hier keine allgemeinen Infos zu diesem Thema geben, aber einige Grundsätze gelten für alle Förderungen in Österreich:

  • Es werden mehr direkte Förderungen als indirekte Förderungen gewährt.
  • Es werden mehr objektbezogene als subjektbezogene Förderungen gewährt.

Quelle und Tipps zu weiteren Förderungen: http://www.hausfinanzierung.at/

Ein gutes Beispiel für eine direkte Förderung wäre ein günstiges Darlehen oder ein finanzieller Zuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss. Eine indirekte Variante wäre eine Steuererleichterung, die im Zuge der Errichtung von Wohnraum gewährt wird.

Bei einem objektbezogenem Zuschuss ist das jeweilige Haus oder die Wohnung im Visier. Ein Objekt kann nur eine Förderung erhalten. Im subjektbezogenem Fall geht es um die Person und hier kann ebenso eine Person nur eine Förderung erhalten.

Hinweis: Weitere Informationen zur Wohnbauförderung und den zugehörigen Details finden sich hier. Gehen Sie nur auf Nummer sicher den maximal möglichen Betrag in Ihrem Bundesland auszureizen.

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