Zweitwohnsitz in Österreich für Ausländer – Ratgeber

Nicht nur die Österreicherinnen und Österreicher wissen die Schönheit ihrer Heimat sehr zu schätzen, sondern auch zahlreiche Touristen, die jedes Jahr zu Besuch kommen und dort ihren wohlverdienten Urlaub verbringen.

Bei vielen wird die Liebe zu Austria so groß, dass Sie sich für einen zweiten Wohnsitz in der Alpenrepublik entscheiden und so oft wie möglich in ihre zweite Heimat kommen, um dort zu wohnen. Doch bei dem Erwerb eines Zweitwohnsitzes in Österreich ist sowohl für Österreicher als auch für Ausländer einiges zu beachten. Vor allem nachdem die Regelungen der Zweitwohnsitze in den letzten Jahren verschärft wurden.

Gesetze für den Kauf von Ferienimmobilien

In den österreichischen Regionen, in denen der Tourismus die Haupteinnahmequelle ist, ist die Saison deutlich spürbar. Nicht nur viele Hotels haben in der Zwischensaison geschlossen, sondern auch einige Privathäuser sind zu dieser Zeit nicht bewohnt.

Besonders in den kleineren Dörfern herrscht dann die sogenannte „tote Zeit“, in der man Fuchs und Hase gute Nacht sagen hört. Die verstärkten Gesetze für den Kauf von Ferienimmobilien in Österreich sind aber nicht nur eine Maßnahme dafür, die Tourismusorte das ganze Jahr über zu beleben, sondern sie sind auch eine Folge der großen Nachfrage aus dem Ausland und der damit zusammenhängenden Wohnraumknappheit für die Einheimischen.

Salzburg: Beliebter Ort für Ferienwohnungen

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Gleiches Recht für alle – Ein Ferienwohnsitz im eigenen Land

Nicht nur als Ausländer, sondern auch als Einheimischer sollte man sich vor dem Kauf einer Wohnung in Österreich genauestens über die damit in Verbindung stehenden Bedingungen informieren. Relativ unproblematisch verläuft der Kauf einer Immobilie, wenn sie als Hauptwohnsitz genutzt werden soll:
1. Zunächst einmal wird das sogenannte Verpflichtungsgeschäft abgeschlossen, d.h. der Kaufvertrag oder der Schenkungsvertrag für die Immobilie wird unterzeichnet.
2. Damit ist der Käufer aber noch nicht der Eigentümer: Um als dieser zu gelten, muss er sich ins Grundbuch eintragen lassen. Dafür benötigt er eine entsprechende Urkunde, die vom Käufer und vom Verkäufer unterschrieben ist und den Kauf bestätigt. Außerdem muss sie von einem Notar oder einem Gericht beglaubigt sein. Erst dann kann eine Eintragung ins Grundbuch erfolgen.

Vorteile und Nachteile der Eintragung ins Grundbuch

Auch wenn die Prozedur bis zur Eintragung ins Grundbuch einiges an Zeit und auch diverse finanzielle Ausgaben in Anspruch nimmt, ist sie dennoch ein wichtiger Schutz für den Käufer. Schon vor dem Kauf sollte er sich unbedingt darüber informieren, ob die Immobilie durch Dritte belastet ist oder sonstige Bedingungen an den Erwerb des Hauses, wie z. B. ein lebenslanges Wohnrecht, gebunden sind. Wenn Sie die Immobilie über einen Makler buchen, kann und muss er ihnen diesbezüglich Auskunft geben. Fragen Sie im Zweifelsfall also nach oder werfen Sie in der Gemeinde, in der die Immobilie steht, gleich einen Blick in das Grundbuch.
Der Nachteil der Eintragung ins Grundbuch ist, dass sowohl Einheimische als auch Ausländer den Nutzungszweck angeben müssen und dieser schriftlich vermerkt wird. Bei einem Baugrundstück muss der neue Eigentümer erklären, dass er es bald bebauen wird, bei einer Immobilie, dass er sie nicht als Ferienwohnung nutzen will. Sollte dies allerdings der Fall sein, muss er eine eigene Genehmigung als Ferienwohnsitz mit einem Ferienwohnsitzbescheid geltend machen. Im schlimmsten Fall kann eine Missachtung dieser Regel sogar dazu führen, dass der Zweitwohnsitz, der eigentlich als Hauptwohnsitz gekauft wurde, gerichtlich versteigert wird.

Zusätzliche Hürden für Ausländer

Ist dieser erste Schritt getan, können Österreicher mit dem Bauvorhaben bzw. dem Einzug in das neue Haus beginnen. Auf Ausländer wartet hingegen noch die eine oder andere Hürde. Je nach Landesraumordnungsgesetz – denn die Regelung der Freizeitwohnsitze übernehmen jeweils die einzelnen Bundesländer – müssen noch weitere Bescheide und Erklärungen abgegeben werden. Sollten Sie sich für den Kauf einer Immobilie in Österreich interessieren, fragen Sie am besten zuallererst bei Ihrem Makler nach. Der weiß über die mit den Standorten zusammenhängenden Konditionen Bescheid und kann Ihnen eventuell eine Immobilie in einer Gemeinde empfehlen, in der die Restriktionen weniger stark sind.

Regelungen für die Anmeldung eines zweiten Wohnsitzes

Grundsätzlich gilt, dass vor allem in den Bundesländern, die vom Tourismus leben, die Regelungen für die Anmeldung eines zweiten Wohnsitzes in den letzten Jahren bzw. 2014 erneut wieder schärfer geworden sind. In Niederösterreich werden Sie leichter ein Haus als Ferienwohnsitz offiziell nutzen können als z. B. in Kitzbühel.

Das bedeutet allerdings nicht, dass es unmöglich ist, es wird nur möglicherweise länger dauern, bis Interessenten die Genehmigung erhalten.
Eine besondere Hürde für Deutsche sind die Regelungen im Falle einer Schenkung oder Vererbung. Deutschland hat Österreich das Doppelversteuerungsabkommen gekündigt, um eine mögliche Steuerflucht einzudämmen. Das Vererben oder Schenken richtet sich nicht nach dem österreichischen, sondern nach dem deutschen Recht, was in finanzieller Hinsicht wesentlich höhere Kosten bedeutet. Von der Abschaffung der Erbschaftssteuer können Deutsche außerdem nur dann profitieren, wenn sowohl der Erblasser als auch die Erben seit mindestens fünf Jahren permanent in Österreich wohnen.

Gute Aussichten für die Zukunft

Für die Zukunft wird erwartet, dass die starken Beschränkungen wieder gelockert werden, da die Nachfrage nach Ferienwohnsitzen in Österreich im Allgemeinen sinkt und die Suche nach einem Nebenwohnsitz und das Anmelden der Immobilien wieder leichter wird. Eine große Ausnahme bleiben dabei selbstverständlich Kitzbühel, Wien und Salzburg. Ein Feriendomizil in dieser Gegend wird garantiert nicht an Wert verlieren, allerdings ist es auch entsprechend teuer in der Anschaffung.

Nutzung als Feriendomizil

Sollten Sie daran interessiert sein, einen Zweitwohnsitz oder ein Ferienhaus in Österreich zu kaufen, müssen Sie den Makler gleich bei der ersten Kontaktaufnahme darüber informieren. Er wird Ihnen Häuser anbieten, bei denen die Möglichkeit der Nutzung als Feriendomizil möglich ist, und kann Sie darüber informieren, welche rechtlichen Bedingungen Sie erfüllen müssen.

Quellen und Hintergrundinformationen

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