Anlegerwohnung/Vorsorgewohnung in Österreich – Steuern & Eigennutzung

Die Zeiten der gewinnbringenden, gut verzinsten Investitionen und Anlagen ist vorbei. Die Anleger schauen auch in Österreich auf Alternativen zu klassichen Geldanlagen.

Eine Investition in eine Vorsorgewohnung lohnt sich. Neben erheblichen steuerlichen Vorzügen dieser Art Geldanlage, denn Renditen werden trotz steuerlichen Änderungen solide erzielt, gibt es noch weitere interessante Aspekte.

Im nachfolgenden Ratgeber Text soll dem Leser ein Überblick über die Investition in Vorsorgewohnungen gegeben werden sowie die Vor- aber auch Nachteile eines solchen Investments aufgezeigt werden. Zu erst soll jedoch definiert werden, was eine Vorsorge- beziehungsweise Anlegerwohnung überhaupt ist.

Definition von Vorsorgewohnung oder auch Anlegerwohnung

Eine Anleger oder auch Vorsorgewohnung ist eine spezielle Form einer Eigentumswohnung. Der Zweck dieser Wohnung ist allerdings nicht die private Nutzung, sondern die Erzielung von Mieteinnahmen.

Es geht darum mit der Vorsorgewohnung durch Mieteinnahmen sowie der Steigerung des Wertes der Wohnung das investierte Kapital nachhaltig zu vermehren. Der investierte Geldwert wird somit zum Sachwert, welcher sich durch die Sicherheit vor Krisen und von der Inflation auszeichnet.

Vorteile einer Investition in eine Vorsorgewohnung

Wird eine Vorsorgewohnung erworben, so wird das Geld beziehungsweise werden die finanziellen Ressourcen in sichere Werte investiert. Vorteilhaft ist, dass diese Art Wohnungen besonders stabile Erträge einbringen, die völlig unabhängig von den Entwicklungen am Kapitalmarkt sind. Eine Banken- oder Finanzkrise würde demnach also nicht die Renditen, die mit einer Vorsorgewohnung erzielt werden, gefährden.

Besonders interessant ist auch, dass die Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie dank der Indexklauseln vor Inflation geschützt sind, sprich nicht abgewertet werden. Wie bereits weiter oben im Text angemerkt, spielen Änderungen im österreichischen Steuergesetz für die Rendite der Wohnung keine Rolle, da positive Steuer Effekte von der Steuerreform unberührt bleiben.

Steuerliche Besonderheiten – Vorsteuer Rückerstattung

Der Steuer Vorteil, den eine Vorsorgewohnung seinem Besitzer bringt, ist beachtlich und wird im folgenden erläutert. Der größte Vorteil soll hier zu erst genannt werden: Die Umsatzsteuer von 20%, die im Kaufpreis (brutto) der Wohnung enthalten ist, kann vollständig als Vorsteuer bei dem Wohnsitzfinanzamt zurückerstattet werden.

Vorsicht im Hinblick auf diese Rückerstattung ist, dass wenn die neu erworbene Vorsorgewohnung innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren veräußert werden soll oder der privaten Nutzung dienlich sein soll, es unter Umständen dazu kommen kann, dass die refundierte Umsatzsteuer anteilig an das Finanzamt zurückerstattet werden muss. Dem Besitzer ist es desweiteren möglich, den Gebäudeanteil der Wohnung jährlich mit 1,5 % abzuschreiben.

So lassen sich die zu versteuernden jährlichen Mieteinnahmen effektiv kürzen. Außerdem kann die Küche, welche als Sonderausstattung gilt, mit 10% jährlich abgeschrieben werden. Sollte es sich um eine Vorsorgewohnung handeln, die fremdfinanziert wurde, so ergebt sich ein weiterer Steuervorteil für den Wohnungs-Besitzer.

Tipp: Eine Beratung zum Thema sowie eine Auswahl an Vorsorgewohnungen gibt es auf https://www.wienerprivatbank.com/immobilien/vorsorgewohnungen/ der Seite der Wiener Privatbank im Überblick!

Das liegt daran, dass die Kreditzinsen für den Fall einer Fremdfinanzierung des Objekts als steuerlich absetzbare Kosten gelten. Hier unter fallen auch die Kreditnebenkosten. Sollte sich ein Wohnungs Makler um die Vermietung der Wohnung kümmern oder auch ein Steuerberater hinzugezogen werden, so sind auch diese Kosten vom österreichischem Staat steuerlich anerkannt und kürzen somit die zu versteuernden Einnahmen aus dem Mietverhältnis.

Die steuerlichen Vorteile sind sehr interessant, aus diesem Grund soll hier auch auf die Steuerreform 2016/2016 eingegangen werden, da hier einige Änderungen enthalten sind, die sich auf die Vorsorgewohnung auswirken können. Nichtsdestotrotz lohnt sich eine Investition auch weiterhin, weil die Änderungen die Rendite nur um einen kleinen Teil mindern. Der größte steuerliche Vorteil, der der Refundierung der Umsatzsteuer auf den Wohnungs-Kaufpreis bleibt bestehen.

Die Vorsorgewohnung selbst nutzen

Auch vorteilhaft kann die private Nutzung der Anlegerwohnung sein. Besonders ist hier, dass, wenn diese Wohnung privat genutzt wird, keine Miete gezahlt werden muss.

Das liegt daran, dass statt der Mietzahlungen die Tilgung der Kredite, die sowieso für den Erwerb derselben nötig sind, getätigt wird. Hier ist allerdings nicht mehr der Vorsteuerabzug möglich, denn dafür müsste die Wohnung mehr als 20 Jahre vermietet werden.

Quelle: https://www.konsument.at/geld-recht/immobilien-zur-eigennutzung?pn=3

Nachteile einer Anlegerwohnung

Neben den zahlreichen Vorteilen, die für den Erwerb und die Vermietung einer Wohnung als Form der Geldanalge sprechen, gibt es auch Nachteile. Das größte Risiko, welches der Besitzer einer solchen Wohnung zu fürchten hat, ist das Leerstand derselben.

Somit werden für diesen Zeitraum keinerlei Einkünfte aus einer Vermietung erzielt. Sollte es sich um eine Fremdfinanzierung handeln, so müssen die Kredite bei dem jeweiligen Finanzinstitut auch bei einem Leerstand weiterhin abbezahlt werden. Außerdem sind weitere Kosten mit dem Besitz einer Anlegerwohnung verbunden.

Quelle: https://www.infoup.at/anlegerwohnung-vorsorgewohnung-vorteile-nachteile-steuern-tipps/

Damit die Immobilie auch wirklich eine zukünftige Wertsteigerung vorweist, muss sich selbstverständlich um die Instandhaltung beziehungsweise Pflege der Wohnung gekümmert werden.

Das bringt Kosten mit sich, die vorher genau kalkuliert werden und den geplanten Einnahmen gegenüber gestellt werden sollten. Auch sollte unbedingt auf die Wahl des Mieters geachtet werden, denn mögliche Mietausfällen bei säumigen Mietern sind ein weitere Nachteil, den diese Investition mit sich bringt. Wie oben bereits angesprochen sollte darauf geachtet werden, dass die Wohnung mehr als 20 Jahre vermietet wird, um den Wegfall des Abzuges der Vorsteuer zu vermeiden.

Vorsorgewohnung an Kind vermieten

Neben der Vermietung an “externe” Mieter kann es auch sinnvoll sein, die Vorsorgewohnung an die eigenen Kinder/das eigene Kind zu vermieten. Hierbei sollte man jedoch darauf achten, dass der Kredit bereits getilgt ist und/oder die Kinder sich entsprechend durch die Zahlung der Mietrate an der Kredit-Tilgung beteiligen.

Umfangreiche Tipps gibt es auf http://www.zinsenvergleich.at/vorsorgewohnung-an-kind-vermieten-das-sollten-sie-beachten-2598/ im Ratgeber zu diesem Spezial-Thema zum Nachlesen!

Tipps für den Erwerb einer Vorsorgewohnung

Um einen Leerstand zu vermeiden, empfiehlt es sich für den Wohnungsbesitzer eine professionelle Immobilienverwaltungsgesellschaft hinzuzuziehen. Diese kann sich effektiv um die Vermietung kümmern, sodass Leerstände meist auf diese Weise verhindert werden können.

Problematisch an Leerständen ist, dass der Vermieter trotzdem die hohen Fixkosten in Form von Tilgungen etc. tragen muss, ohne dabei Einnahmen aus der Vermietung zu erzielen. Natürlich gilt es vor dem Kauf einer Wohnung zum Zwecke der Vorsorge beziehungsweise Geldanlage zu schauen, dass eine Wohnung in einem möglichst attraktiven Wohnviertel erworben wird.

Mit anderen Worten ist es wichtig, auf die gute Vermietbarkeit der Vorsorgewohnung zu achten. Allgemein gilt, dass die Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsgebieten höher als auf dem Land oder in kleinere Städten ist.

Quelle: http://www.geldmarie.at/immobilien/vorsorgewohnung.html

Natürlich ist der Kaufpreis dementsprechend hoch, lohnt sich jedoch. Der Besitzer sollte desweiteren darauf achten, dass die zu erwartende Kaltmiete über den fälligen Kosten für den Kredit beziehungsweise dem Darlehen liegen, um so überhaupt attraktive Gewinne erzielen zu können. Für den Kauf einer Vorsorgewohnung ist es empfehlenswert auf kurzfristige Krisen in der Immobilienbranche zu achten, da die Wohnung so zu einem besonders attraktiven Preis gekauft werden kann.

Abschließend soll im Rahmen dieses Ratgebers für Anlage- beziehungsweise Vorsorgewohnungen ein Tipp zur Wahl der Wohnungsgröße gegeben werden. Da Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern flexibel nutzbar sind, so lassen sich diese im Normalfall problemlos auf dem österreichischem Wohnungsmarkt vermieten.