In den vergangenen Jahrzehnten galt bei der Baufinanzierung die Faustregel, dass der Käufer einer Wohnung oder eines Hauses ein Eigenkapital zwischen 20 bis 30 % benötigt. Aufgrund der aktuell sehr niedrigen Zinsen hat sich die Situation geändert.
Der Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses ohne Eigenkapital wird immer beliebter. Das, was in den USA oder in England schon seit Jahren praktiziert wird, ist in Mitteleuropa auch möglich. Deshalb spricht man auch von Vollfinanzierung.
Das Konzept, das hinter einer Vollfinanzierung steckt, ist, dass das geldgebende Geldinstitut die komplette Summe, die der Käufer zum Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses benötigt, zur Verfügung stellt.
Inhalt:
Der Käufer zahlt dann diesen Komplett-Kredit in Form von monatlichen Raten über einen vereinbarten Zeitraum zurück. Hier werden dann von den Banken in der Regel Kreditsummen von 120 % des erforderlichen Kaufpreises einer Wohnung oder eines Hauses dem Kreditnehmer zur Verfügung gestellt. 120 % aus dem Grund, weil beim Wohnungs- oder Hauskauf auch die Nebenkosten (etwaige Notariatsgebühren, Maklerprovision sowie die Grunderwerbssteuer) bezahlt werden müssen.
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Die Vorteile
Der Käufer muss hier nicht über Jahre warten, bis sein angespartes Kapital ausreicht, um die Faustregel der 20 % oder mehr zu erfüllen und kann das damit erworbene Wohnungseigentum sofort nutzen.
Ebenso fallen in der aktuellen Situation relativ niedrige Zinsen an. Diesen Zeitpunkt sollte man nicht versäumen und nicht warten, bis die Zinsen für Kredite wieder stark ansteigen.
Ebenso kommt noch hinzu, dass in der derzeitigen Verfassung der Immobilienmärkte die Immobilien-Preise weiter ansteigen. Deshalb ist es sinnvoll, wenn man eine Immobilie erwerben will, sich schnell zu entscheiden.
Nachteile
Nicht jeder Käufer, die im Rahmen einer Vollfinanzierung eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, erhält eine entsprechende Kreditzusage, weil hier , im Gegensatz dazu, wenn Eigenmittel vorhanden sind, noch weitere Entscheidungsfaktoren von den Banken herangezogen werden.
Hierbei benötigen die Banken nicht nur die entsprechende Bestätigung über eine ausreichende Finanzsituation, sondern fordern häufig auch Sicherheiten. Die Bank entscheidet hier nur im Sinne des zukünftigen Kreditnehmers, wenn sie selbst sicher sein kann, dass auch in einer weiteren Zukunft vom potentiellen Kreditnehmer die Raten beglichen werden können.
Die hier entstehenden Risiken und Gefahren
Bei einer Vollfinanzierung bis zu 120 Prozent besteht für den Käufer der Wohnung oder des Hauses das erhebliche Risiko, wenn in irgendwelcher Form Instandsetzungskosten anfallen oder Reparaturen, dass er diese eventuell nicht problemlos bezahlen oder finanzieren kann.
Wenn überhaupt kein Erspartes vorhanden ist und hier sehr knapp kalkuliert wird, besteht ebenso das Risiko, dass, wenn unvorhersehbare Ereignisse auftreten, das Problem auftreten kann, dass offene Rechnungen nicht mehr bezahlt werden können, weil die Kreditraten ja auch bei einer Vollfinanzierung im Regelfall sehr hoch sind.
Banken, welche eine Voll- oder Komplettfinanzierung anbieten, lassen sich das auch entsprechend, was die Nebenkosten anbelangt, bezahlen. Hier werden andere Konditionen zugrunde gelegt, als wenn der Kreditnehmer einen Eigenkapitalstock aufweisen kann.
Deshalb ist es für den zukünftigen Kreditnehmer von Bedeutung, hier nicht das nächste Angebot anzunehmen, sondern entsprechende Vergleiche anzustellen, damit hier die Belastungen in einem erträglichen Rahmen sich bewegen.
Bei einem solchen Vergleich ist jedoch auch darauf zu achten, dass man nicht nur die monatlichen Rückzahlungen und die Zinssätze im Blick hat, sondern auch die komplette Gesamtbelastung. Dazu gehören u.a. auch Kontoführungsgebühren oder Bearbeitungskosten. Dies sollte bei der Entscheidung ebenfalls beachtet werden.
Für wen ist eine Vollfinanzierung geeignet?
Eine solche Finanzierungsart ist für Personen, die über ein gesichertes und gutes Einkommen verfügen (Beamte oder Lehrer) geeignet. Freiberufler oder Selbständige sollten von einer solchen Finanzierungsart Abstand nehmen, weil hier das Einkommen von Jahr zu Jahr unterschiedlich sein kann.
Ebenso ist es für solche Personen geeignet, die ohne Probleme eine Kreditrate mit einer sehr hohen Tilgung monatlich bezahlen können. Dazu gehören auch Personen, die über einen großes Vermögen verfügen, das mehr an liquiden Zahlungen abwirft, als der Kredit insgesamt ausmacht.
Bei einer Vollfinanzierung wird ja von Bank auch die Kreditwürdigkeit des zukünftigen Kreditnehmers überprüft und hier erhalten Freiberufler oder Selbständige keine Baufinanzierung mit einer 100%ige Beleihung.
Je weniger Eigenkapital, desto teurer ist der Kredit
Die Banken sind sich darüber im Klaren, dass eine Vollfinanzierung mit einem höheren Risiko behaftet ist und somit ein erhöhtes Kreditausfallrisiko vorhanden ist. Je weniger Eigenkapital von einem Kreditnehmer aufgebracht werden kann, desto strenger ist hier die Überprüfung der Bonität und desto höher sind auch die Zinsen.
Dabei erfolgt von den Banken nicht nur die Überprüfung des Kreditnehmers sondern auch die zu finanzierende Immobilie wird genauestens überprüft. Hier erfolgt dann auch nur eine Kreditzusage, wenn die Immobilie auch einen entsprechenden Wert besitzt.
Der Grenzzinssatz
Eine Berechnung des Grenzzinssatzes ist ein Hilfsmittel, an dem man erkennt, ob es sich lohnt, die vorhandenen Kapitalanlagen aufzulösen und diese dann für eine 100%ige Immobilienfinanzierung zu verwenden. Dies kann man dann an einem Beispiel veranschaulichen.
Ein Objekt hat einen Kaufpreis von 200.000 Euro. Diese Immobilie wird mit einem Darlehen mit einer 15jährigen Laufzeit und Zinsbindung sowie mit 2 % Tilgung finanziert. Der Kreditnehmer benötigt zur Finanzierung 165.000 Euro. Die Bank bietet hier einen effektiven Zinssatz von 3,51 % an.
Wenn er nur 160.000 Euro finanziert, sinkt der Zinssatz um 0,21 % auf 3,30 %. Somit würde der höhere Kreditanteil von 5.000 Euro (Differenz von 165.000 zu 160.000 Euro) dem Kunden einen effektiven Zinssatz von über 10 % kosten. Dadurch würde es sich für ihn lohnen, seine Kapitalanlagen aufzulösen, um dann den günstigeren Zinssatz zu bekommen, weil keine seriöse Geldanlage 10 % abwirft.
Fazit:Wer ausreichend Kapitalanlagen zur Verfügung hat und über eine sehr gute Bonität verfügt, für den kann sich eine 100%-Finanzierung lohnen. Voraussetzung hierfür ist, dass sich das vorhandene Vermögen in renditestarke Anlageformen befindet.
Der Grund liegt darin, dass das eigene Vermögen so viel Geld produziert, dass sich eine 100%ige Baufinanzierung gerade bei der aktuellen Niedrigzinsphase und dem sehr günstigen Zins dann rechnet.
Ebenso eignet sich eine solche Baufinanzierung auch für solche Bevölkerungsgruppen, die in den kommenden Jahren über einen sicheren Job mit hohem Einkommen verfügen und im Krankheitsfall in ausreichendem Maße abgesichert sind.
Bei einem Normalverdiener ist hier jedoch das Risiko zu hoch. Hier ist es sicherer, sich einen Grundstock an Eigenkapital anzusparen und dann mit diesem angesparten Kapital in die Baufinanzierung zu gehen.
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