Grunderwerbsteuer in Österreich – Höhe und Berechnung, Rückerstattung – Aktuelle Regelungen 2019 in Österreich

Eine Grunderwerbsteuer wird erhoben, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie erworben wird. Folglich muss es sich um einen gültigen Kaufvertrag handeln, nach dem Tauschverträge den Erwerb einer Grunderwerbssteuer rechtfertigen können.

Die Höhe der Steuer auf die Übertragung von Immobilien in Österreich

Der erhaltene Betrag hängt vom Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks ab. Je wertvoller der Kaufgegenstand, desto mehr Grundsteuer muss an den Staat gezahlt werden. Mehrwertsteuer ist inbegriffen.

Wichtig: Der Steuersatz hängt auch davon ab, wer das Haus von jemandem kauft. Es gibt eine Regelung, die im Zweifelsfall zu finanziellen Einsparungen führen kann.

Familienverkäufe

Wenn die Immobilie an ein Familienmitglied verkauft wird, sinkt der Steuersatz um 1,5 %. Dann muss der neue Eigentümer nicht mehr 3,5 % zahlen, sondern nur noch 2 %. Ein Familienmitglied muss jedoch ein enger Verwandter sein. Es können Ehepartner, ihre eigenen Kinder, Enkelkinder, Eltern oder sogar Stiefkinder sein.

Dann wird der zu zahlende Betrag aufgeteilt. Die Bundesregierung erhält nur 4 %. Der Rest gehört der Gemeinde, in der sich das verkaufte Objekt befindet.

Wichtig. Steuern beachten!

Wer soll die Grunderwerbssteuer zahlen?

Für die Steuerbehörde ist es unerheblich, wer die Steuerschuld genau bezahlt. Weil alle an der Eigentumsübertragung beteiligten Personen berechtigt sind. Die Schulden sind jedoch neue Schulden für einen neuen Eigentümer.

Dies kann jedoch auch ausdrücklich vom Kaufvertrag ausgeschlossen werden. Der Verkäufer sollte jedoch beachten, dass er im Zweifelsfall für die Zahlung verantwortlich ist.

Dies ist immer dann der Fall, wenn der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Es ist daher sehr nützlich, wenn der Verkäufer einen Notar zur Verfügung stellt. Dies begleitet den Kauf und stellt sicher, dass der Käufer die Steuer tatsächlich entrichtet.

Darüber hinaus wird empfohlen, den Wortlaut des Kaufvertrages klar zu formulieren, auch wenn es sich um einen Verkauf innerhalb der Familie handelt.

Erbschaft und Spenden

Nicht jedes Objekt wechselt seinen Besitzer durch einen Kaufvertrag. So sind Spende und Erbschaft besonders wichtige Punkte: Hier und da stellt sich die Frage, ob in diesem Fall die Grunderwerbsteuer zu entrichten ist. Leider muss dies bejaht werden. Eine Spende oder Erbschaft erlaubt es nicht, die Steuerbelastung zu umgehen. Der Rabatt verringert sich jedoch auch auf 2 %, wenn der neue Eigentümer ein enger Verwandter ist.

Was ist eine Grunderwerbssteuer?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt davon ab, ob es sich um einen bezahlten oder nicht bezahlten Kauf handelt. Beispielsweise wird ein gewöhnlicher Hauskauf zu Marktpreisen als bezahlter Kauf betrachtet.

Zu den kostenlosen Übernahmen zählen Erbschaft, Spenden und alle Arbeitstransaktionen in einer privilegierten Familie – ob Erbschaft, Schenkung oder Kauf.

Wie wird die Grunderwerbssteuer berechnet und wie wird die Bewertungsgrundlage verwendet?

Die Grunderwerbsteuer für gekaufte Immobilien beträgt normalerweise 3,5 Prozent des Kaufpreises oder den Wert des Grundstücks gilt als Mindestbewertungsgrundlage, wenn der Kaufpreis niedriger ist.

Verkäufe in der Familie, die immer als frei betrachtet werden, werden besteuert. Zum einen, weil niedrigere Immobilienwerte als Grundlage für die Bewertung herangezogen werden, zum anderen, weil die Steuer nicht 3,5 Prozent beträgt und stattdessen das Steuerschrittmodell verwendet wird. Es beginnt mit einem Steuersatz von 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, für die nächsten 150.000 Euro sind 2 Prozent fällig, und alle werden mit 3,5 Prozent besteuert.

Beispiele aus der Praxis

• Beispiel A: Eine Mutter verschenkt ihrer Tochter ihr Haus, das 300.000 Euro wert ist. Die ersten 250.000 Euro werden mit 0,5 %, also 1.250 Euro besteuert. Weitere 50.000 Euro werden mit 2 Prozent besteuert, das sind 1.000 Euro. In diesem Fall sind also 2.250 Euro Grundsteuer zu entrichten.
• Fall B: Eine Mutter gibt zwei ihrer Kinder zu sich nach Hause, die Landkosten betragen 440.000. Somit muss jedes Kind einen Betrag von 220.000 als Grundsteuern versteuern, was bedeutet, dass jedes Kind 0,5 % also 1.100 Euro bezahlt.

Grunderwerbsteuer: Neuerungen ab 2016

Die genannten Grunderwerbsteuerregeln traten am 1. Januar 2016 in Kraft und weichen teilweise stark von den frühren Regelungen ab. Wesentliche Neuerungen betreffen hauptsächlich Akquisitionen in Familiengruppen. Bis 2016 wurden alle Erwerbe (Erwerb, Spende und Erbschaft) von Familienmitgliedern mit 2 % der dreifachen Einheit besteuert.

Nach den geltenden Rechtsvorschriften entspricht der Steueranteil dem oben beschriebenen Mehrebenenmodell (mit Ausnahme der Land- und Forstwirtschaft). Darüber hinaus ist die Steuerbemessungsgrundlage keine dreifache Werteinheit, sondern der Wert von Immobilien.

Wann ist eine Grunderwerbsteuer innerhalb des GrESG zu zahlen?

Die Grunderwerbssteuer ist laut GrEStG vor dem 15. des Folgetages vollständig zu entrichten. Wenn die automatische Berechnung im Januar erfolgt, muss die Grunderwerbssteuer spätestens am 15. März an das Finanzamt gezahlt werden.

Wenn ein Rechtsanwalt oder Notar keine Selbsteinschätzung durchführt, muss das Erwerbsverfahren dem Finanzamt gemeldet werden. Steuererklärungen müssen vor dem 15. Tag des Monats nach dem nächsten eingehen.

Für unbezahlte Akquisitionen hat der neue Eigentümer die Möglichkeit, seine Steuerschuld auf fünf Jahre aufzuteilen. Es ist jedoch zu beachten, dass in diesem Fall ein zusätzlicher Betrag berechnet wird:

• verteilt auf 2 Jahre steigt die Gesamtverschuldung um 4 %
• geteilt durch 3 Jahre – um 6 %
•  geteilt durch 4 Jahre – um 8 %
• für 5 Jahre – um 10 %.

Wer ist von der Grunderwerbssteuer befreit?

Bei einigen Geschäftsvorfällen wird keine Grunderwerbsteuer erhoben. Dies gilt insbesondere für Transaktionen mit einer Steuerbasis von weniger als 1.100 Euro und für rentable Geschäftsübertragungen von bis zu 900.000 Euro.

Für Ehepartner ist die Bereitstellung von Wohnungen mit einer Nutzfläche von weniger als 150 m2 interessant.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist ein solcher Kaufvorgang von der Grundsteuer befreit. Dazu gehört, dass die Wohnung für drei Monate angemietet wird, den unmittelbaren Wohnbedarf befriedigt und die bisherige Wohnung aufgegeben wird.

Was ist der Unterschied zwischen einer Grunderwerbsteuer und einer Immobilienertragssteuer?

Grundsteuer

Beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks wird eine Steuer auf die Übertragung von Immobilien erhoben. Dementsprechend wird ein einkommensgenerierender Betrieb als solcher besteuert. Grundlage der Beurteilung sind der Kaufpreis, der Grundstückswert oder die Stückkosten.

Die Situation bei der Immobiliensteuer ist anders. Dies ist die Steuerschuld des Verkäufers, der aus dem Verkauf seiner Immobilie einen Gewinn erzielt.

Wann ist eine Befreiung von der Grunderwerbssteuer bzw. eine Rückerstattung möglich?

Es gibt auch eine Reihe von Transaktionen, bei denen keine Grunderwerbsteuer erhoben wird. Zunächst wird das sogenannte Small Limit in Höhe von 1.100 Euro angewendet, auf das keine Übertragungssteuer erhoben wird.

Eine weitere Ausnahme ist der sogenannte Vorteil für gemeinnützige oder kirchliche Zwecke. Wenn das Land an die entsprechenden Organisationen oder Körperschaften übertragen wird, wird die Grunderwerbsteuer daher nicht gezahlt. Der Staat erhebt auch keine Grundübertragungssteuer auf Transaktionen zur Konsolidierung von Land oder zur Verbesserung der Gestaltung von Bauland.

Wenn das Eigentum von einem der Ehegatten oder einem eingetragenen Partner erworben wird, müssen die Parteien keine Grunderwerbsteuer zahlen. In einigen Fällen ist es auch möglich, die Grunderwerbsteuer nach der Zahlung zu erstatten. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Übernahme innerhalb von drei Jahren abgebrochen wird.

Selbst wenn der Wert der Immobilie nachträglich reduziert wird, kann der überbezahlte Teil der Grunderwerbsteuer dem Käufer zurückerstattet werden. Eine Erstattungssteuer auf die Übertragung von Immobilien ist auch möglich, wenn das geerbte Land aufgrund des berechtigten Anspruchs Dritter neu ausgestellt werden muss.