Immobilien als Geldanlage in Österreich – Arten, Möglichkeiten & Rendite

Wie man in Immobilien investiert: Die Grundlagen

Für viele ist die Immobilieninvestition ein unbekanntes Terrain. Im Gegensatz zu Aktien und Anleihen, oft als “Standardanlagen” bezeichnet , gelten Immobilien bis vor kurzem als “alternative Anlagen”, die bisher schwer zugänglich und erschwinglich waren.

Aber nur weil die Investition in Immobilien eine unbekannte Investitionsmöglichkeit sein kann, bedeutet das nicht, dass sie vermieden werden sollte. Bei richtiger Vorgehensweise können Immobilien ein lukrativer und zuverlässiger Weg sein, um hohe Renditen zu erzielen.

Immobilien können einen konsistenten Ertragsstrom schaffen und gleichzeitig Ihr Portfolio mit einzigartigen Vorteilen wie Wertsteigerungspotenzial, Portfoliodiversifikation und Steuervorteilen ergänzen.

Ideal: Tolle Immobilien als Sicherheit

Trotz dieser offensichtlichen Vorteile können Immobilien ohne einen klaren Ausgangspunkt beängstigend erscheinen. Das muss aber nicht der Fall sein.

Wie hoch ist die Rendite bei Immobilien als Geldanlage? > Dies ist von dem Investment beim Kauf der Immobilie, dem Verkaufswert und Nebenkosten abhängig.

Wie hoch sind die Steuern bei der Geldanlage in Immobilien? – Für genaue Steuer Fragen beim Kauf, Verkauf und Vermietung von Immobilien empfehlen wir die Beratung durch eine Steuerberatung die auf Immobilien Themen spezialisiert ist.

Was ist eine Immobilieninvestition?

Immobilieninvestitionen sind der Kauf, das Eigentum, die Vermietung oder der Verkauf von Grundstücken und allen darauf befindlichen Strukturen zum Zwecke der Gewinnerzielung.

Immobilien gliedern sich im Allgemeinen in drei Kategorien: Wohnen, Gewerbe und Industrie.

  • Wohnimmobilien: Wohnimmobilien bestehen aus Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern, Stadthäusern, Eigentumswohnungen und mehrgeschossigen Häusern, die von Menschen als Wohnraum und nicht als Arbeitsraum genutzt werden. Häuser, die größer als vier Einheiten sind, gelten als Gewerbeimmobilien. Einige Beispiele sind freistehende Häuser, Stadthäuser und Eigentumswohnungen, die die Bewohner besitzen können.
  • Gewerbeimmobilien: Gewerbliche Immobilien sind Immobilien, die zum Zwecke der gewerblichen Nutzung verwendet werden. Gewerbliche Immobilien werden in Büro-, Einzelhandels-, Grundstücks- oder Mehrfamilienhäuser unterteilt. Einige Beispiele für Gewerbeimmobilien sind Geschäftsbüros, Restaurants (Einzelhandel), Ackerland (Grundstücke) und große Mehrfamilienhäuser.
  • Industrieimmobilien: Wie der Name schon sagt, dienen diese Immobilien einem industriellen Geschäftszweck. Einige Beispiele sind Versand- oder Lagerhallen, Fabriken und Kraftwerke.

Neben den Immobilientypen gibt es drei Hauptarten, um mit Immobilieninvestitionen Geld zu verdienen: Zinsen aus Darlehen, Wertsteigerung und Miete.

  • Zinsen aus Darlehen (oder im Sprachgebrauch von Immobilien, “Schulden”): Ein Immobilienkredit ist eine Vereinbarung, bei der Investoren einem Immobilienentwickler Geld leihen und mit Zinszahlungen Geld verdienen. Die Fremdkapitalinvestition bietet einem Investor einen regelmäßigen Geldfluss. Abhängig von der Anzahl der Kreditgeber kann es eine oder mehrere Arten von Schulden innerhalb des Kapitalstapels geben. Zu den Finanzierungsarten gehören vorrangige Verbindlichkeiten, nachrangige Verbindlichkeiten und Zwischenfinanzierungen. Schulden können auch gesichert oder ungesichert sein. Diese Unterscheidung definiert die Rechte eines Investors im Falle einer Zwangsvollstreckung einer Immobilie. Ein Darlehen ist eine Form der passiven Investition, die von Kapitalbeteiligungsgesellschaften, Investmentgesellschaften und Immobilieninvestitionsplattformen genutzt wird.
  • Wertsteigerung: Wie bei der Beteiligung an einem Eigenkapital gibt das Immobilienbesitz einem Investor die Möglichkeit, durch den Verkauf dieses Eigenkapitals Geld zu verdienen. Die Wertsteigerung oder der langfristige Anstieg des Wertes einer Immobilie stellt den potenziellen Gewinn dar, der einem Investor beim Verkauf dieser Immobilie zur Verfügung steht. Im Gegensatz zu Schuldinvestitionen oder Mieteinnahmen bietet ein Verkauf eine große, einmalige Rendite. Das Eigenkapital kann grundsätzlich als Vorzugskapital oder Stammaktien kategorisiert werden. Die Kapitalbeteiligung kann eine aktive oder passive Investition sein, abhängig von der Position der Investition innerhalb des Kapitalstapels.
  • Miete: Ein Investor, der im Besitz von Beteiligungen an einer Immobilie ist, kann durch die Vermietung dieser Immobilie Einnahmen erzielen. Wie bei den Erträgen aus einer Fremdkapitalanlage können Mieteinnahmen einen regelmäßigen Einkommensstrom liefern. Je nachdem, wie ein Eigentümer seine Immobilien verwaltet (unabhängig oder durch einen beauftragten Manager), kann er seinen gesamten Gewinn behalten oder den Gewinn mit einer Immobilienverwaltungsgesellschaft teilen.

Jede Immobilienkategorie und Anlageart trägt ihre eigenen Risiken und Chancen. Unabhängig von der Art der Immobilie, in die Sie investieren, ist es wichtig, die Investitionen mit Bedacht auszuwählen, indem Sie die Chancen durch ein stringentes Risikoprüfverfahren führen.

Unabhängig davon, wer das Risikoprüfungsverfahren durchführt, spielt die Sorgfaltspflicht eine entscheidende Rolle bei der Entscheidung über eine Investition, die bestimmt, ob eine Investitionsmöglichkeit finanziell solide ist und ob sie Ihre finanziellen Ziele erreichen kann.

Viele Investoren verwenden bei der Analyse von Immobilien gerne die prognostizierte Rendite als Schlüsselgröße. Erfahrenere Immobilieninvestoren wenden sich jedoch oft dem Kapitalisierungssatz, dem “Cap-Satz”, zu, um eine Chance zu beurteilen.

Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren

Es gibt eine Vielzahl von Möglichkeiten, in Immobilien mit einem beliebigen Geldbetrag, Zeitaufwand und Investmentperspektiven zu investieren. Die Anlagemöglichkeiten von Immobilien lassen sich in zwei Hauptkategorien unterteilen: aktive und passive Investitionen. Hier sind grundlegende Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, mit Optionen, die von intensivem, hohem Aufwand bis hin zu geringem Aufwand reichen.

Immobilien-Investitionen: aktiv
Aktive Immobilieninvestitionen erfordern ein hohes Maß an persönlichem Immobilienwissen und praktisches Management oder Delegation von Verantwortlichkeiten. Aktive Investoren können je nach Art und Anzahl ihrer Anlageobjekte als Immobilieninvestoren in Teilzeit oder Vollzeit arbeiten.

Sie investieren in der Regel in Immobilien mit nur einem oder wenigen Eigentümern, so dass sie eine große Verantwortung für den Erfolg einer Immobilie tragen.

Aus diesem Grund benötigen aktive Immobilieninvestoren Immobilien- und Finanzkenntnisse sowie Verhandlungsgeschick, um ihre Kapitalmarktzinsen und den Gesamtertrag zu verbessern.

  • 1. House-Flipping
    House-Flip ist die aktivste und praktischste Art, in Immobilien zu investieren. In einem House-Flip kauft ein Investor ein Haus, nimmt Änderungen und Renovierungen vor, um seinen Wert auf dem Markt zu verbessern, und verkauft es dann zu einem höheren Preis. House-Flip ist in der Regel kurzfristig, denn je länger der Investor das Haus besitzt, ohne es an Mieter zu vermieten, desto mehr summieren sich seine Ausgaben. Das frisst die Rendite auf, wenn man es verkauft. Investoren können das Haus reparieren oder renovieren, um seinen Verkaufspreis zu erhöhen oder zu verkaufen, wenn sein Wert auf dem Wohnungsmarkt steigt.
  • 2. Mietobjekte
    Mietobjekte erfordern auch ein praxisorientiertes Management, haben aber im Gegensatz zu House Flips einen langfristigen Anlagehorizont. Jede Art von Immobilien (Wohn-, Gewerbe- oder Industrieimmobilien) kann eine Mietobjekt sein. Immobilienbesitzer erzielen einen regelmäßigen Kapitalfluss in der Regel auf monatlicher Basis in Form von Mietzahlungen von Mietern. Dies kann einen stetigen, zuverlässigen Ertragsstrom für die Investoren darstellen, erfordert aber auch viel Arbeit oder Delegation von Verantwortung, um einen reibungslosen Betrieb zu gewährleisten.
  • 3. Airbnb
    Airbnb ist ein Technologieunternehmen, das es den Bewohnern ermöglicht, ihre Häuser nächtlich zu vermieten, meist als Alternative zu einem Hotel. Airbnb-Mieten sind ähnlich wie Mietobjekte, aber sie sind auf Wohnimmobilien beschränkt und in der Regel nur für kurze Zeiträume verfügbar. Im Gegensatz zu traditionellen Vermietungen können Sie mit Airbnb einen Teil Ihres Hauses oder Ihr ganzes Haus vermieten. Immobilienbesitzer verdienen Geld, indem sie ihre Immobilie nachts mieten, was je nach Bedarf der Immobilie innerhalb ihres spezifischen Marktes einen regelmäßigen oder unregelmäßigen Geldfluss gewährleisten kann. Hausbesitzer sind für die Einrichtung und Pflege des Hauses für Mieter verantwortlich.

Passive Immobilieninvestitionen

Passiv-Immobilieninvestments bieten Möglichkeiten, in Immobilien für jedermann zu investieren: für diejenigen mit umfangreichen Immobilien- und Finanzkenntnissen sowie für diejenigen mit begrenztem oder keinem Fachwissen.

Passive Immobilieninvestoren stellen in der Regel nur Kapital zur Verfügung und ermöglichen es Fachleuten, in ihrem Namen in Immobilien zu investieren.

Wie bei Aktien und Anleihen tragen passive Investoren nur die Verantwortung für ihre Anlagen.

  • 1. Beteiligungskapitalfonds
    Ein privater Beteiligungsfonds ist ein Anlagemodell, bei dem Investoren ihr Geld in einem einzigen Fonds zusammenlegen, um Investitionen zu tätigen. Es handelt sich in der Regel um Personengesellschaften mit beschränkter Haftung mit einem bestimmten Manager oder einer bestimmten Führungsgruppe. Während der Manager die Anlagen des Aktienfonds aktiv verwaltet, ist es nicht zwingend erforderlich, dass die Anleger regelmäßig direkt einbezogen werden. Als Investor ist es jedoch wichtig, über das notwendige Finanz- und Immobilienwissen zu verfügen, um die Risiken und Renditepotenziale jeder Investition zu verstehen, da die Mindestinvestitionen in der Regel recht hoch sind.
  • 2.Crowdinvesting
    Eine Möglichkeit in Immobilien zu investieren und nur ein geringes Investment zu riskitieren ist das Investment über das Crowdinvesting in Immobilien. Hierbei gibt es einige Anbieter in Österreich und Deutschland, die das Investment in Immobilien Projekte ermöglichen. Die Renditen beginnen hierbei je nach Risiko bei ca 6 %.

 

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