Immobilien kaufen und vermieten in Österreich – Tipps, Immobilien Suche, Wertsteigerung, Nebenkosten, Steuern

Immobilieninvestments: Wie funktioniert Kaufen und Vermieten?

Immobilien zählen in der heutigen Zeit zu den attraktiven Investments und versprechen hohe Renditen. Wer als Vermieter auftreten möchte, sollte sich jedoch im Vorfeld intensiv mit dem Thema befasst haben.

Die Alternative zu einer eigenen Vermietung besteht darin, eine Hausverwaltung zu arrangieren.

Diese kann dafür sorgen, dass die Objekte verwaltet und vermietet werden und der Eigentümer selbst kaum einen Aufwand zu betreiben hat und aus dem Hintergrund agieren kann. Bevor es jedoch zu einer Vermietung von Immobilien kommen kann, müssen diese erst einmal erworben werden.

Wie finde ich geeignete Immobilien für die Vermietung?

Eine geeignete Immobilie für eine Vermietung zu finden ist gar nicht so leicht. Entweder man hat z.B. durch einen Kauf oder durch eine Erbschaft bereits eine passende Immobilie gefunden, oder man muss diese noch finden.

Immobilien kaufen und vermieten: Worauf muss man achten?

In den meisten Fällen sind es Wohnungen oder aber auch Häuser, die vermietet werden. Darüber hinaus können z.B. auch Gewerbeimmobilien wie Lagerhallen oder z.B. Ladenlokale vermietet werden.

Die meisten Menschen vermieten Wohnungen, ganz einfach aus dem Grund, dass diese im Vergleich zu Häusern besonders häufig existieren.

Bei dem Kauf einer Immobilie ist es in erster Linie die Lage, die zu berücksichtigen ist. Die Lage macht nach wie vor den Wert der Immobilie aus und gleichzeitig führt sie dazu, dass die Immobilie gefragt ist. Je besser die Lage, desto höher sind auch die Mieterträge, die durch ein Objekt erzielt werden können.

  • Attraktive Lagen in Österreich: z.B. Stadtzentren (Wien, Graz, Salzburg etc.) sowie Ferienregionen
  • Renovierte Objekte im guten Zustand bieten höhere Renditen
  • Die Lage ist für viele Mieter das wichtigste Kriterium bei der Auswahl des Wohnobjektes

Daraus ableiten lässt sich ganz leicht, dass eine Immobilie, die in einer guten Lage zu einem niedrigen Preis erworben werden kann, besonders attraktiv ist. Im Alltag werden solche Objekte jedoch besonders schwierig zu finden sein.

Die meisten Immobilien, die in einer guten Lage sind, haben in den vergangenen Jahren deutliche Wertsteigerungen hinnehmen müssen. Das führt dazu, dass die Preise für Immobilien deutlich gestiegen sind – vor allem in den Zentren in Österreich.

Gute Lagen sind zum Beispiel in der Landeshauptstadt Wien, aber auch in Graz in der Steiermark sowie in Salzburg oder in Linz zu finden. Ergänzt werden diese Lagen noch durch Ortschaften und Städte, die in den Ferienregionen oder in den Ski Regionen sehr gefragt sind. Orte, in die es die Touristen zieht, sind ebenfalls in den Preisen deutlich gestiegen, da sich hier mit Immobilien schnell gutes Geld verdienen lässt.

Neben der Lage ist es auch der Zustand der Immobilie, der einen großen Einfluss darauf hat, wie sich die Erträge der Immobilie gestalten. Häuser und Wohnungen, die gerade erst frisch renoviert worden sind, können deutlich einfacher vermietet werden, als Objekte, die schon etwas in die Jahre gekommen sind. Es empfiehlt sich daher bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie auch auf den Gesamtzustand zu achten.

Durchschnittliche Mietpreise im Internet recherchieren

Je nach Region in Österreich und je nach Ort werden verschieden hohe Mieten veranschlagt. Wer sich dazu entscheidet, ein Objekt zu kaufen, sollte im Vorfeld wissen, wie hoch die Miete ist, die er dafür verlangen kann.

Das bedeutet konkret, dass es möglich ist, anhand von Mustermieten oder durchschnittlichen Mieten in Österreich zu ermitteln, wie hoch die monatliche Miete für ein bestimmtes Objekt ist.

Anhand dieser Kennzahlen lässt sich sehr leicht ermitteln, welche Renditen erzielt werden können und wie man passende Objekte findet. Zum Teil liegt die Rendite durch die Vermietung von Objekten bei etwa 2 bis 4%, in einigen besonders exklusiven und gefragten Lagen kann sie durchaus bei 4 bis 6% liegen.

Wie hoch die persönliche Rendite bei einem Objekt ist, ist in der Regel aber davon abhängig, zu welchem Kaufpreis man das Objekt erworben hat. Wer ein Haus günstig gekauft hat und es jetzt zu einer hohen Miete auf dem Markt vermieten kann, erhält eine deutlich höhere Rendite, als wenn man bereits für den Kauf des Objektes eine hohe Summe ausgegeben hat und die Miete nicht endlos erhöhen kann.

Das bedeutet, dass man im Vorfeld genau recherchieren muss, wie viel Geld man für eine Immobilie in Österreich ausgibt und wie hoch die Einnahmen sind.

Wertsteigerung der Objekte einbeziehen

Die Wertsteigerung der Objekte in Österreich muss ebenfalls beim Kauf berücksichtigt werden. Es sei jedoch gesagt, dass ein Objekt, dass in der Vergangenheit massiv im Wert gestiegen ist, nicht unbedingt auch in der Zukunft im Wert steigen muss.

Es ist sogar möglich, dass der Wert einer Immobilie deutlich sinken kann und somit sehr viel weniger an Wert generiert werden kann. Wer sich für einzelne Objekte interessiert, der wird feststellen, dass man anhand der Lage sehr genau identifizieren kann, wie hoch der Wert derzeit ist und wie er sich in den vergangenen 5 Jahren entwickelt hat.

  • Wertsteigerung über die vergangenen 5 bis 10 Jahre ermitteln
  • Prognose für die Zukunft ermitteln
  • Steigerung der Miete ebenfalls analysieren und ebenfalls Prognose erstellen
  • Potentielle Rendite berechnen

Grundsätzlich bedeutet eine Wertsteigerung in der Vergangenheit jedoch nicht automatisch, dass der Wert auch in der Zukunft steigt. Wer sich dazu entschieden hat, in eine Immobilie zu investieren, sollte sich daher auch fragen, wie lange er dieses Investment aufrechterhalten möchte und mit welchen Renditen und Wertsteigerungen er grundsätzlich rechnet.

Was muss ich bei der Vermietung einer Immobilie berücksichtigen?

Wer eine Immobilie vermieten möchte, muss natürlich berücksichtigen, zu welchen Konditionen diese vermietet wird. Wenn alle Zahlen feststehen ist es notwendig, dass geeignete Mieter oder Mieterinnen gefunden werden.

Der Vermieter kann selbst entscheiden, an wen er sein Objekt vermietet und an wen nicht. Grundsätzlich ist es wichtig, dass für die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses ein entsprechender Vertrag aufgesetzt wird.

Muster für Mietverträge können im Internet gefunden werden. Wer diese kostenlosen Muster vergleicht und unter die Lupe nimmt, wird genau feststellen können, welche Positionen in einem Mietvertrag essentiell sind und auf keinen Fall vernachlässigt werden sollten. Ferner ist es notwendig, dass genau darauf geachtet wird wie hoch z.B. die Kaution ist oder wie Strom, Heizung und Wasser abgerechnet werden.

Bei einem Mehrfamilienhaus gibt es häufig eine Hausverwaltung, die sich um die Abrechnung der Nebenkosten kümmert. Diese sorgt dafür, dass alle Mieter die Kosten anteilig bezahlen und führt einmal im Jahr eine Berechnung durch, so dass z.B. Mietrückzahlungen möglich sind.

Die Nebenkosten setzen sich ausfolgenden Positionen zusammen:

  • Kosten für Wasser
  • Kosten für Heizung
  • Kosten für Strom
  • Kosten für GIS Gebühren
  • Kosten für Internet und Telefon

Die Kosten für Strom werden in der Regel zwischen dem Mieter und dem Stromanbieter selbst geklärt. Dazu wird der Zählerstand bei der Übergabe der Wohnung gemessen und letztendlich wieder, wenn die Wohnung verlassen wird, bzw. wenn das Mietverhältnis beendet wird.

Die Kosten für die Heizung werden unterschiedlich berechnet. Wer eine Öl Heizung hat, kann zum Beispiel über einen Zähler den Verbrauch ermitteln und somit feststellen, wie viel Geld bezahlt werden muss. Anhand der letzten Rechnung des Lieferanten kann genau festgestellt werden, wie teuer das im Heiztank enthaltene Öl ist. Ebenso ist es beim Verbrauch von Wasser notwendig, dass die Zählerstände vor der Übergabe des Objektes an den Mieter sowie nach der Rückgabe abgelesen und dokumentiert werden.

Die GIS Gebühren muss der Mieter selbst bezahlen und selbst mit der GEZ klären. Gleiches gilt auch für die Verträge mit Telefon und Internet, welche ebenfalls über den Mieter zu klären sind und welche dieser selbst aufnimmt.

Welche Vorteile steuerlicher Natur habe ich bei einem Investment in Immobilien?

Es ist denkbar, dass unterschiedliche steuerliche Konstellationen bei der Vermietung von Immobilien genutzt werden können. Wer sich dazu entscheidet, eine Immobilie zu vermieten, der wird feststellen, dass zahlreiche Positionen steuerlich geltend gemacht werden können. Das bedeutet, dass die Gelder, die für den Erwerb sowie für die Renovierung der Immobilie notwendig sind, in jedem Fall steuerlich geltend gemacht werden können.

  • Anschaffungskosten der Immobilie können steuerlich geltend gemacht werden
  • Renovierung und andere Investitionen in die Immobilie können ebenfalls geltend gemacht werden
  • Mietausfall kann steuerlich geltend gemacht werden

Wer also konkret ein hohes Brutto Einkommen hat und darauf hohe Steuern bezahlen muss, der sollte wissen, dass er zahlreiche Ausgaben, die er für die Immobilie im Sinne der Vermietung getätigt hat, steuerlich geltend machen kann.

Das bedeutet konkret, dass zum Beispiel Renovierungskosten geltend gemacht werden können.

Auch die Immobilie selbst kann in ihrer Anschaffung mit 2% jedes Jahr steuerlich geltend gemacht werden. Das bedeutet konkret, dass die Immobilie in jedem Fall zu einem steuerlichen Vorteil genutzt werden kann.

Immobilien sind damit nicht nur interessant, weil sie ein passives Einkommen durch die Vermietung erzielen können, sondern auch, weil sie zum Beispiel steuerliche Vorteile bringen. Wie diese konkret aussehen und ab welchem Brutto Einkommen es sich lohnen kann, in eine Immobilie zur Vermietung zu investieren, muss jeder für sich selbst berechnen.

Gerade bei Personen, die sonst hohe Steuern zu zahlen hätten ist es relevant, dafür zu sorgen, dass hohe Ausgaben für die Immobilie getätigt werden, die entsprechend geltend gemacht werden können.

Wer eine Immobilie derzeit nicht vermieten kann, weil diese gerade noch renoviert wird, der kann den entsprechenden Ausfall der Miete ebenfalls steuerlich geltend machen. Die wenigsten Vermieter wissen dies und verschenken somit oftmals bares Geld. Es ist ratsam sich beim Thema Immobilienkauf und Vermietung mit Steuerexperten zusammenzusetzen und im Vorfeld zu berechnen, welche Szenarien möglich sind.

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