Immobilienbewertung und Wertgutachten in Österreich – Methoden, Verfahren, Anbieter

Der Immobilienmarkt in Österreich muss differenziert betrachtet werden. Da sind zum einen die Entwicklungen bei den Wohnimmobilien – sei es zur Eigennutzung oder Vermietung. Österreich ist, ebenso wie Deutschland, ein “Mieterland”. Über die Hälfte der Wohnimmobilien sind vermietet.

Zudem ist das Alpenland eine attraktive Urlaubsregion, die auch Touristen anzieht. Somit gibt es hier auch einen Markt für Zweitwohnungsbesitzer. Die Österreichische Nationalbank (OeNB) veröffentlicht zweimal im Jahr (Februar und Oktober) einen Immobilienmarktmonitor speziell für Wohnimmobilien.

Die wichtigsten Fragen: “Wieviel ist meine Immobilie wert?, Wieviel kostet ein Wertgutachten?, Wann brauche ich eine Immobilienbewertung?, … und weitere werden in unserem Ratgeber ausführlich erläutert.

Dieser betrachtet die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise und Mieten bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, Fundamentalfaktoren (Immobilienpreise zu Mieten und Baukosten, Kredittragfähigkeit, Nachfragefaktoren etc.), Finanzierungen inklusive Zinssätzes sowie Risikoindikatoren.

Wichtig: Wertgutachten für ihre Immobilie einholen und vorab Gutachter/Anbieter vergleichen!

Statistiken zu Gewerbeimmobilien, speziell Hotels findet man unter https://de.statista.com/statistik/daten/studie/523520/umfrage/umfrage-zu-den-top-trends-der-immobilien-nutzungsklasse-hotel-in-oesterreich/. Hier können auch weitere Statistiken zum Thema “Gewerbeimmobilien in Österreich” heruntergeladen werden.

Bei den allgemeinen Statistiken ist zu berücksichtigen, dass der Immobilienmarkt in Österreich regional sehr unterschiedlich ist.

Daher können allgemeine Statistiken als Orientierung dienen. Eine realistische Immobilienbewertung muss immer unter Einbezug von regionalen Faktoren erfolgen. Der Immobilienmarkt in Wien zum Beispiel boomt seit Jahren und treibt die Preise entsprechend in die Höhe. In ländlichen Regionen hingegen sind die Immobilienpreise noch moderat.

Wer eine Immobilie besitzt oder besitzen möchte, sollte ihren Wert kennen. Eine realistische Immobilienbewertung schützt vor Enttäuschung, Ärger oder gar Verlust. Zwar sind die regionalen Unterschiede groß, die Methoden der Immobilienbewertung sind jedoch national einheitlich.

Wann ist eine Immobilienbewertung ratsam?

  • bei geplantem Kauf
  • bei geplantem Verkauf
  • bei geplanten Schenkungen
  • bei geplanten Erbregelungen
  • bei gerichtlichen Streitigkeiten in Verbindung mit Erbschaften
  • bei Scheidungen zur Gütertrennung
  • aus steuerlichen Gründen bei Investments
  • bei geplanter gewerblicher Nutzung
  • bei Zwangsversteigerungen
  • zur Ermittlung des Betriebsvermögens
  • zur Feststellung des Verkehrswerts

Warum sollte ein Experte die Immobilie bewerten?

Immobilien stellen einen erheblichen Wert dar. Eine Anschaffung ist in der Regel mit einer größeren Investition verbunden. Bei einem geplanten Verkauf möchte man den tatsächlichen Wert erzielen und nicht unter Preis verhandeln. Bei einem geplanten Kauf möchte man keine astronomischen Summen bezahlen, die in ein paar Jahren nicht mehr realisierbar sind.

Der Wert einer Immobilie muss objektiv ermittelt werden.

Dabei sind die unterschiedlichen Einflussfaktoren, wie Lage, Grundstücksgröße, Alter der Immobilie, Bausubstanz, Zustand der Immobilie (Renovierungsbedarf), Bebauungsplan (Erweiterungsmöglichkeiten), Energieausweis (Energieverbrauch) zu bewerten. Zusätzlich zu den Fakten rund um die Immobilie sind auch künftige Entwicklungen zu berücksichtigen, seien es wirtschaftliche, demografische oder politische.

Die Ermittlung des Verkehrswerts im Rahmen eines Wertgutachtens – egal für welche Art von Immobilie – erfolgt nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG). Ein Gutachten kann ein sehr umfangreiches Regelwerk mit über 30 Seiten sein.

Die notwendigen Berechnungen werden ergänzt um textliche Erläuterungen zur Wertermittlung. Das günstigere Kurzgutachen umfasst in der Regel ca. 3 Seiten und erklärt nur den Verkehrswert. Allerdings muss dieses Kurzgutachten vor Gericht nicht zugelassen werden.

Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen sind Verkehrsgutachten zweckmäßig, um sich auf den Vermögensausgleich zu einigen. Durch vereidigte Gutachter erstellte Wertgutachten sind vor Gericht als Beweismittel zugelassen.

Auch unter psychologischen Gesichtspunkten kann ein von einem Sachverständigen erstelltes Gutachten bares Geld wert sein, da es als objektive Wertermittlung gilt. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Immobilie privat verkauft werden soll. So spart man sich die Maklergebühr und der Käufer hat die subjektive Sicherheit, dass der bezahlte Preis angemessen ist.

Bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers ist die Wertermittlung zwar im Preis eingeschlossen, jedoch spielen hier auch Eigeninteressen eine Rolle, da sich die Provision nach dem erzielten Preis berechnet.

Welche Methoden der Wertermittlung gibt es?

Jede Immobilienart hat ihre Eigenarten und es sind unterschiedliche Faktoren zu berücksichtigen – sei es für die Bewertung von gewerblichen Immobilien (Gastronomieobjekte, Kaufhäuser), von Privathäusern und Wohnungen. Die bekanntesten Methoden zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Zusätzlich gibt es noch das Ertragswertverfahren und das Residualwertverfahren.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichwertverfahren ist in Österreich sehr populär, da es die aktuelle Marktlage mit berücksichtigt. Hier werden gleichwertige Immobilien (Lage, Umgebung, Größe, Ausstattung, Zustand) miteinander verglichen. Zunächst wird der Grundstückswert anhand von Bodenrichtwerten, vorliegenden Kaufpreisen, Marktberichten und Expertengutachten ermittelt. Meist wird das Vergleichswertverfahren eingesetzt bei der Wertermittlung von Wohnimmobilien im Falle eines Kaufs oder Verkaufs, bei Schenkungen, Vererbungen oder bei der Aufteilung infolge von Scheidungen.

Der Vorteil des Verfahrens ist die Aktualität des Wertes. Der Nachteil ist die oft fehlende ausreichende Anzahl an Vergleichsobjekten. Darüber hinaus gibt der Wert den aktuellen Stand wieder, der sich unter geänderten Gegebenheiten ebenso rasch wieder verändern kann.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert von Immobilien ohne Mieterträge beurteilt (eigengenutzte Gewerbeimmobilien oder Häuser und Wohnungen). Dabei wird der bebaute Grundstückswert anhand des Bodenwerts und Gebäudesachwerts (Baujahr, Renovierungsstau) ermittelt. Bei diesem Verfahren geht es nur darum, die Kosten zusammenzustellen, die bei einem neuerlichen Bau anfallen würden.

Der Vorteil des Verfahrens ist, dass es den reinen Substanzwert wiedergibt. Der Nachteil ist, dass es die aktuellen Marktgegebenheiten nicht berücksichtigt und damit rein theoretischer Natur ist.

Meist werden Vergleichswert- und Sachwertverfahren kombiniert, um realistische Immobilienwerte zu erhalten.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich für die Wertermittlung von Immobilien mit Mieterträgen (vermietete Gewerbeimmobilien, vermietete Wohn- und Geschäftshäuser) herangezogen. Dabei werden der Bodenwert und die Mieteinnahmen ermittelt. Mit berücksichtigt werden der Liegenschaftszins (marktüblicher Zinssatz von Immobilienbesitz) sowie die Instandhaltungskosten.

Der Vorteil dieses Verfahrens ist, dass es sich auf realistische Zahlen stützt. Der Nachteil ist, dass für den Liegenschaftszins nicht immer ausreichend Daten zur Verfügung stehen.

Residualwertverfahren

Dieses Verfahren wird in erster Linie bei Investitionen angewandt. Daher wird es auch als Investoren- oder Bauträgermethode bezeichnet. Hierbei wird der maximal erzielbare Grundstückspreist ermittelt, um eine Immobilie wirtschaftlich realisieren zu können.

Zur Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie kommen wieder Ertragswert- und Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Dann werden die anfallenden Kosten für die Baumaßnahme abgezogen, was den Bodenwert ergibt.

Das Residualwertverfahren wird meist eingesetzt für unbebaute Grundstücke in unattraktiven Lagen, wofür praktisch keine Vergleichswerte vorliegen.

Es wird nur als Hilfsinstrument betrachtet, um den Kaufpreis von Grundstücken zu ermitteln, die baulich noch entwickelt werden. Das Verfahren kann Basis für eine Investitionsentscheidung sein. Zur Ermittlung des Verkehrswertes müssen jedoch noch weitere Verfahren herangezogen werden, welche die aktuelle Marktlage berücksichtigen.

Wer erstellt Immobilienbewertungen/Wertgutachten?

In Österreich gibt es Sachverständige und Gutachter im Bauwesen, die gerichtlich vereidigt sind und einen Sachverständigenausweis besitzen. Ferner gibt es private Sachverständige bzw. Gutachter, die direkt vom Eigentümer beauftragt werden können.

Da private Gutachter nicht gerichtlich zugelassen sind, muss das Gericht ihr Gutachten laut österreichischem Allgemeinem Verwaltungsverfahrungsgesetz nicht anerkennen. Allerdings wird es in der Regel als Gegenbeweis akzeptiert.

Wie findet man den passenden Gutachter?

Soll ein Verkehrswertgutachten erstellt werden, das von einem Gericht anerkannt wird, empfiehlt es sich, einen Gutachter zu suchen, der einen Sachverständigenausweis besitzt. Wer für sich privat eine Einschätzung des Immobilienwerts haben möchte, der kann auch einen privaten Sachverständigen beauftragen.

Der Sachverständige sollte allerdings mit den geltenden Bauordnungen vertraut sein. Wer sich nicht auskennt und gerne Empfehlungen für einen passenden Sachverständigen oder Gutachter möchte, kann sich an den österreichischen TÜV wenden.

Alternativ kann man seine Immobilie online kostenlos bewerten lassen. Über die mittlerweile zahlreichen Portale kann anhand ausgewählter Bewertungskriterien der grobe Immobilienwert ermittelt werden. Dabei handelt es sich jedoch lediglich um einen Richtwert, da hier Fakten bewertet werden und nicht der aktuelle Zustand der Immobilie.

Soll eine Immobilie mit einem Hypothekarkredit finanziert werden, beauftragt die finanzierende Bank einen vereidigten Sachverständigen mit der Immobilienbewertung. Der vom Sachverständigten ermittelte Verkaufswert dient als Basis für die Hypothek.

Anbieter für die Immobilienbewertung im Überblick

Es tummeln sich zahlreiche Anbieter auf dem lukrativen Markt der Immobilienbewertung. Hier hat man die Qual der Wahl. Nachfolgend eine kleine Auswahl der Anbieter mit ihren Schwerpunkten:

Professor Wolfgang Feilmayr, Fachbereich Stadt- und Regionalforschung der Technischen Universität Wien

Herr Professor Feilmayr hat das Grundstückspreis-Simulations-Modell (GPSIM) entwickelt, das zu jeder österreichischen Adresse unzählige Daten gespeichert hat, die den Wert einer Immobilie beeinflussen.

Berücksichtigt werden die Infrastruktur (öffentliche Verkehrsmittel, Schulen), Bevölkerungsdaten (Ausbildung, Kaufkraft) sowie Daten von Maklern. Um die individuellen Daten der Immobilie zu erhalten (Baujahr, Zustand etc.) muss ein Fragebogen ausgefüllt werden. Das Ergebnis hängt dabei maßgeblich von der Ehrlichkeit des Interessenten ab. Herr Professor Feilmayr prüft jede Anfrage persönlich und erstellt ein Gutachten. Empfehlenswert ist diese Art der Wertermittlung für Wohnimmobilien im Bereich bis zu ca. 1 Million Euro.

Abonnenten des Magazins GEWINN können ihre Immobilie zum Spezialpreis von 200 Euro von der TU bewerten lassen. Nicht-Abonnenten zahlen 250 Euro. Ausgenommen von den Wertgutachten sind Zinshäuser sowie Gewerbe- und landwirtschaftliche Immobilien. Ca. 14 Tage nach Zahlungseingang erhält der Leser das Wertgutachten zugesandt.

Real(e)value GmbH

“Value through Science” ist der Slogan des Unternehmens, das nach eigenen Angaben seit Jahren in Österreich erfolgreich im Einsatz ist.

Das Unternehmen erstellt Immobilienbewertungen für Banken, Versicherungen, Immobilienmakler und Behörden. Spezialisert ist es auf Familienhäuser, Eigentumswohnungen und Baugrundstücke. Real(e) Value wirbt mit einem standardisierten objektiven Bewertungsprozess inklusive vor Ort Besichtigung, niedrigen Kosten und hoher Effizienz.

Jährlich werden die Marktwerte aktualisiert. Die Kosten für das Gutachten sind abhängig vom ermittelten Verkehrswert. Preistreibend wirkt sich eine komplizierte bzw. umfangreiche Bewertung aus, zum Beispiel Fruchtgenussrecht, Servitut, Erbbaurecht.

Weitere Anbieter
Auf der Internet-Seite www.immozert.at erhält man eine Übersicht über die zertifizierten Gutachter mit ihren Schwerpunkten sowie Kontaktdaten.

Auch der österreichische TÜV kann geeignete Gutachter empfehlen.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Die Kosten sind abhängig davon, ob ein Verkehrsgutachten benötigt wird, das vor Gericht Bestand hat oder ein Wertgutachten zur Einschätzung des Kauf- bzw. Verkaufspreises genügt.

Kostenlose Immobilienbewertung im Internet

Wer eine grobe Orientierung erhalten möchte, was seine Immobilie wert ist, hat online zahlreiche Möglichkeiten. Verschiedene Portale bieten nach Eingabe der Daten kostenlose Ergebnisse an. Die Vorgehensweise ist dabei unterschiedlich. Teilweise muss man sich registrieren, teilweise erhält man die Ergebnisse nicht sofort, sondern Kontakt zu einem Makler.

Nachfolgend eine Auswahl

ohne Registrierung:

www.s-bausparkasse.at/rechner/liegenschafts-rechner
www.privatimmobilien.at/immobilienwert-kalkulator

mit Registrierung:

www.immowert123.at

mit Maklervermittlung:

www.hausgold.at/immobilienbewertung/immobilienbewertung-in-oesterreich

Private Sachverständige

Private Sachverständige oder Gutachter sind nicht an eine Gebührenordnung gebunden und können ihre Preise verhandeln. Dennoch gilt der Verhaltensgrundsatz, dass das frei vereinbarte Honorar nicht im Missverhältnis zur erbrachten Leistung stehen darf.

Es gibt private Sachverständige, die sich an den vom Gericht bezahlten Stundensätzen orientieren. Allerdings können vom Sachverständigen oder Gutachter gemäß Gebührenanspruchsgesetz auch Pauschalen vereinbart werden, die von der Bewertungssumme abhängen.

Bei besonders hohen Summen, können Abschläge von 30 bis 50 Prozent vereinbart werden. Pauschalen können für den Gutachter auch mit einem Risiko verbunden sein – falls der Aufwand deutlich höher ist als erwartet. Daher gibt es Sachverständige, die für solche Fälle Staffelpreise vereinbaren.

Sachverständige bzw. Gutachter, die mit Stundensätzen arbeiten, verlangen zwischen 130 Euro und 160 Euro. Für die Gutachtenerstellung selbst können dann nochmals Kosten von 30 bis 60 Euro dazu kommen. Daher muss man unbedingt Preise vergleichen. Auf jeden Fall bei verschiedenen Sachverständigen die Kosten erfragen und sich dann entscheiden.

Alternativ kann auch bei Immobilienmaklern angefragt werden. Sollten sie mit dem Kauf oder Verkauf beauftragt werden, ist die Immobilienbewertung in der Regel kostenlos. Allerdings ist die Einschätzung mit Vorsicht zu genießen, da Makler aufgrund von Eigeninteresse den Wert oft im oberen Bereich ansiedeln.

Welche Kosten berechnet ein vereidigter Immobiliengutachter?

Auch ein vereidigter Immobiliengutachter kann die Preise für ein Verkehrswertgutachten frei verhandeln. In der Regel wird er sich am Verkehrswert orientieren und den Aufwand einschätzen, der für die Erstellung notwendig ist.

Ein kürzeres Gutachten mit normalem Aufwand erstellt wird deutlich günstiger als ein sehr umfangreiches Gutachten, das für eine Gerichtsverhandlung benötigt wird. Hier spielt auch die Müheverwaltung eine große Rolle.

Das Gutachten für ein einfaches Einfamilienhaus mit Grundstück ist mit weniger Zeitaufwand zu erstellen als ein Gutachten für eine komplexe Gewerbeimmobilie. Auch der zeitliche Rahmen, der für die Erstellung des Gutachtens benötigt werden darf, beeinflusst die Kosten.

Trotz freier Verhandelbarkeit der Preise, orientieren sich viele Immobiliengutachter an der sogenannten HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Die HOAI basiert auf den Verkehrswerten der Immobilien. Hierbei wird auch die Schwierigkeitsstufe berücksichtigt.

Nachfolgend Beispiele aus der HOAI zur Orientierung – die Preise zeigen die Bandbreite von normaler Schwierigkeitsstufe bis hoher Schwierigkeitsstufe:

  • Verkehrswert 100.000 Euro: von 543 Euro bis 910 Euro
  • Verkehrswert 150.000 Euro: von 725 Euro bis 1.203 Euro
  • Verkehrswert 200.000 Euro: von 860 Euro bis 1.432 Euro
  • Verkehrsewrt 300.000 Euro: von 1.071 Euro bis 1.779 Euro
  • Verkehrswert 500.000 Euro: von 1.318 Euro bis 2.198 Euro

Zu den Basiskosten der HOAI kommen noch Nebenkosten hinzu für Anfahrt, Material, Bodenrichtwertkarte.

Wie lange ist ein Wertgutachten gültig?

Je nachdem, welches Verfahren für die Erstellung eines Wertgutachtens verwendet wird, bildet es entweder die aktuellen Marktgegebenheiten ab (Verkehrswertgutachten, Ertragswertgutachen) oder errechnet den Sachwert, der wiederum die Realität nicht genügend berücksichtigt.

Da der Immobilienmarkt Veränderungen unterliegt, sollte ein Wertgutachten nach 2-3 Jahren überprüft werden, ob es noch den damals abgebildeten Gegebenheiten entspricht.

Egal, ob es sich um ein privates Einfamilienhaus handelt, eine Eigentumswohnung, die vermietet wird oder eine Gewerbeimmobilie. Es gibt Einflussfaktoren, die sich zum Zeitpunkt der Gutachten-Erstellung positiv ausgewirkt haben, wie zum Beispiel Umgebung, Mietspiegel, ausreichendes Angebot. Nach ein paar Jahren können sich diese negativ entwickelt haben. Kein Gutachter kann eine Garantie dafür geben, das ein Wertgutachten über mehrere Jahre Bestand haben wird.

Fazit: Die Entscheidung, ob ein Wertgutachten für eine Immobilie erstellt werden muss, ist entweder vorgegeben (Zwangsversteigerung), opportun (Gerichtsverhandlung) oder angeraten (eigener Informationswunsch nach einer realistischen, objektiven Einschätzung der Immobilie).

Für die Erstellung eines Wertgutachtens gibt es mehrere Möglichkeiten: Eine kostenlose Einschätzung online über zahlreiche Portale, eine kostenlose Einschätzung durch einen Immobilienmakler oder ein kostenpflichtiges Gutachten über einen Sachverständigen bzw. Gutachter.

Für die Erstellung einer Immobilienbewertung über einen Sachverständigen hat man die Wahl zwischen einem vereidigten, vor Gericht zugelassenen Gutachter oder einem privaten Sachverständigen. Der Zweck das Gutachtens – Verkehrsgutachten für eine gerichtliche Verhandlung oder für Privatzwecke – sollte in die Entscheidungsfindung einbezogen werden. Die meisten Sachverständigen bzw. Gutachter orientieren sich bei der Berechnung ihrer Kosten an der HOAI. Es gibt jedoch auch Sachverständige, die Pauschalen vereinbaren oder mit ihren Stundensätzen von der HOAI abweichen. Vor der Beauftragung sollten auf jeden Fall verschiedene Gutachter angefragt und Preise verglichen werden.

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Kommentare

  1. Gute und neutrale Darstellung der Tätigkeit und Kosten des Sachverständigenwesens. Meine Empfehlung auf den regionalen Tätigkeitsbereich des Sachverständigen achten und sich eventuell 2-3 Angebot einholen.

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