Immobilienertragsteuer in Österreich 2018 – Grundstücke & Immobilien

Seit dem Jahre 2012 müssen für Profite, die sich aus einem Grundstücksverkauf errechnen, Steuern bezahlt werden. Die zehnjährige Spekulationsfrist ist abgeschafft, das heißt lediglich zehn Jahre mussten Steuern abgeführt werden.

Zum jetzigen Zeitpunkt sind Steuern ohne Unterbrechung jedes Jahr fällig. Zu beachten ist, dass es sich um eine „Ertragsteuer“ handelt, die also beim Erwerb eines Grundstücks oder Gebäudes nicht in Anwendung kommt, sondern nur beim Verkauf.

Das ist wörtlich zu nehmen, denn wenn ein Grundstück oder Gebäude geerbt oder geschenkt wurde, kommen andere Berechnungen infrage. Als Immobilien gelten Grund und Boden, Gebäude und Eigentumswohnungen und auch sogenannte Baurechte auf Grundstücke. Das Einkommen des Käufers ist in diesen Fällen irrelevant. Die Ertragsteuer wird mit 30 % kalkuliert als Neufall.

Was bedeutet genau Liegenschaftsvertrag

Der Liegenschaftsvertrag beinhaltet folgende Punkte:

  • Nähere Bezeichnung des Kaufgegenstandes,
  • Kaufpreis,
  • Zahlung des Kaufpreises, Modalitäten,
  • Bedingungen des Kaufes.


>> IMMOBILIENFRÜHSTÜCK: Die Immobilienertragsteuer – Copryight : http://www.tv21.at

Die Eckpunkte sind der Kaufpreis und der Kaufgegenstand. Ein Angebot und die Annahme des Angebotes müssen dokumentiert sein. Der Kaufgegenstand muss genau beschrieben werden. Die Grundstücksnummer und das Bezirksgericht, wo das Grundbuch geführt wird, sind dem Käufer zugänglich. Selbstverständlich muss die genaue Adresse der Immobilie hinterlegt sein.

Wichtig: Vorab die Kosten berechnen

Das Recht auf Gewährleistung muss extra betont werden. Andernfalls besteht die Gewährleistung nur für Schäden, die ins „Auge fallen“ und für Lasten, die vorher dokumentiert wurden.

Der Käufer darf selbstverständlich Einsicht ins Grundbuch nehmen. An dieser Stelle ist der Eigentümer eingetragen, Baurechte, Pfandrechte usw. Wiederverkaufsrecht und Vorkaufsrecht sind ebenfalls aufgeführt und Veräußerungs- oder Belastungsverbote. Das Pfandrecht kommt beim Gläubiger zur Anwendung, wenn der Eigentümer Verbindlichkeiten wie beispielsweise die Hypothek nicht einlösen kann.

Schenkungssteuer in Österreich und Deutschland

Seit dem 1. August 2008 gibt es keine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer in Österreich. Allerdings besteht die Pflicht, die Schenkung anzuzeigen. Juristisch wird die Schenkung als „Vererbung zu Lebzeiten“ betitelt. Die Steuern hierfür werden unterschiedlich, je nach Verwandtschaftsgrad des Beschenkten, errechnet.

Im Internet gibt es einen „Schenkungssteuer Rechner“, der genauere Summen der Steuer ermittelt. Der unversteuerte Freibetrag beträgt beispielsweise bei der Schenkung zu einem Freund 20.000,00 Euro. Darüber hinaus werden Steuern erhoben.

Bei der Schenkung an Ehegatten dürfen 500.000,00 Euro steuerfrei verschenkt werden, während Kinder 400.000,00 Euro geltend machen können. Die Staffelungen erstrecken sich bis auf Enkel-, Adoptivkinder usw. Die Verwandtschaftsgrade sind also maßgebend bei Schenkungen.

In Deutschland besteht durchaus eine Schenkungssteuer ab dem Tag der Schenkung. Die Freibeträge sind je nach Verwandtschaftsgrad gestaffelt. Grundlage ist die Steuerklasse des Begünstigten, unabhängig vom Verwandtschaftsgrad. Schenkungs- und Erbschaftssteuer werden im deutschen Recht gleich behandelt.

Weiterverkauf des Geschenkes oder Erbes

Wenn der Nutznießer des Geschenkes dieses weiter veräußert, fällt selbstverständlich die Immobilienertragsteuer an. Die Anschaffungskosten beim „letzten“ Verkauf werden berücksichtigt.

Hier sind Recherchen notwendig, wann der Erblasser die Immobilie und zu welchem Preis gekauft hat. Der letzte entgeltliche Kauf ist die Kalkulationsgrundlage. Die Frage, ob es sich um eine Alt- oder Neuimmobilie handelt, ist natürlich von Wichtigkeit (Stichtag 31.03.2002).

Ab 01.01.2016 beträgt die Steuer 30 % aus dem tatsächlichen Gewinn des Verkaufes. Davor waren 25 % Grundlage der Berechnungen. Ab 01.01.2016 entfällt der Inflationsabschlag in Höhe von 2 % jährlich.

Beispiel in Zahlen

Zur Erläuterung dient folgendes Beispiel. Der Eigentümer hat im Oktober 2006 ein Haus erworben, welches er als Hauptwohnsitz mit seinem Sohn gemeinsam nutzte. Im Januar 2009 verstarb der Eigentümer, der Sohn wohnte weiterhin im Haus. Nun möchte der Sohn das Haus verkaufen und in eine andere Stadt ziehen.

Es handelt sich in diesem Falle um eine entgeltliche Kaufaktion, die Immobilienertragsteuer fällt an. Der Vater hat das Haus nach dem Stichtag 31.03.2002 gekauft, es ist somit kein Altfall, 25 % des Verkaufsgewinns werden demnach fällig, das Haus wurde im Jahre 2012 verkauft. Die Regel der Befreiung tritt in Kraft, denn der Sohn als Erbe und Verkäufer nutzte das Haus weiterhin nach Antritt des Erbes als Hauptwohnsitz, also länger als fünf Jahre.

Kalkulation der Immobilienertragsteuer

Kompliziert wird die Berechnung des tatsächlichen Gewinns, denn der Kaufpreis ist nicht der Profit. Der Verkäufer kann die „Anschaffungskosten“ berücksichtigen.

An dieser Stelle gibt es einen Unterschied zwischen Alt-Grundstück und Neu-Grundstück. Grundstücke, die vor dem 31.03.2002 gekauft wurden, sind Alt-Grundstücke. Immobilien, die nach diesem Datum erworben wurden, sind Neu-Grundstücke.

Ausnahmen dieser Regelung

  • Hauptwohnsitz
    Wie bei jeder Regel gibt es auch hier Ausnahmen, die von der Steuer befreien. Wenn es sich bei dem erworbenen Gebäude oder der Eigentumswohnung um das Eigenheim des Käufers handelt, was selbstverständlich auch als Hauptwohnsitz nachweisbar sein muss. Der Verkäufer selbst muss mindestens die letzten fünf Jahre dort gewohnt haben, andernfalls erscheint diese Angabe unrealistisch.
  • Herstellerbefreiung
    Hier wird berücksichtigt, ob das Gebäude vom Verkäufer selbst hergestellt wurde. Als Selbstherstellung gilt, dass im Falle der Kostenüberschreitung der Eigentümer das Risiko übernehmen muss. Er hat es insofern nicht mit seinen Händen selbst gebaut, was sehr wohl bei einem Schuppen oder Gartenhaus der Fall sein kann.

Das Grundstück wiederum muss unabhängig davon besteuert werden. Die Herstellerbefreiung gilt nicht, wenn das errichtete Gebäude zum Zweck eines Gewinnes wie beispielsweise Mieteinnahmen errichtet wurde, zumindest innerhalb der letzten zehn Jahre. Sollte ein Teil des Gebäudes leer und ungenutzt sein, gilt die Befreiung für das leerstehende Teil. In Fällen, wo beide Steuerbefreiungen zutreffen, hat die Regel des Hauptwohnsitzes Vorrang.

  • Tausch von Grundstücken oder Enteignung

In dieser Situation entfällt die Steuer. Ebenfalls wird bei einer Enteignung keine Steuer fällig, was ja einer gewissen Logik entspricht, denn es ist kein Geld mehr da, um jegliche Steuern oder dergleichen vom früheren Besitzer zu erhalten.

  • Schenkungen zu Lebzeiten von Immobilien

Vorsorgende Vermögensübertragung werden diese Schenkungen im juristischen Sinne genannt. Es wird empfohlen, dass der Schenkende Gegenleistungen oder Sicherungen vereinbart. Beispielsweise wenn der Schenkende noch im Hause wohnt, kann er es natürlich verschenken, sollte sich aber klugerweise eine unentgeltliches lebenslanges Wohnrecht sichern, im juristischen Sinne als „Gebrauchsrecht“ betitelt.

Im Normalfall zahlt der frühere Besitzer seinen Strom, Gas oder Telefon selbst, während die anstehende Hausreparatur bereits vom neuen Eigentümer getragen wird. Eine andere Variante ist der Schenkungsvertrag nach Todesfall.

Der Geschenkgeber verspricht in diesem Vertrag die Schenkung der Immobilie im Falle seines Todes an den Geschenknehmer. Der Geschenkgeber kann diesen Vertrag jedoch nicht mehr zu Lebzeiten ändern. Die Steuersätze für die Schenkungssteuer betragen 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, für die nächsten 150.000 Euro sind es 2 Prozent und bei über 400.000 Euro werden 3,5 Prozent berechnet.

Erbschaftssteuern in Österreich

Fälschlicherweise wird in Österreich von Erbschaftssteuern gesprochen, die es im eigentlichen Sinne nicht mehr gibt. Es handelt sich um die Grunderwerbssteuer.

Die Höhe dieser Steuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad des Erbenden:

  • 1. Stufe Ehegatten, Kinder,
  • 2. Stufe Enkel, Urenkel,
  • 3. Stufe Eltern, Großeltern, Geschwister,
  • 4. Stufe Nichten, Neffen, Schwiegerkinder und –eltern,
  • 5. Stufe alle weiteren Erben.

Der Verkehrswert der Immobilie wird als Bemessungsgrundlage genommen. Wird das Erbe geteilt, da mehrere Kinder vorhanden sind, reduziert sich die Grunderwerbssteuer.

Rechenbeispiele

Die Immobilie hat einen Wert von 300.000 Euro. Drei Kinder erhalten jeweils 100.000 Euro als Geschenk. Die Grunderwerbssteuer für jedes Kind beträgt jeweils 500,00 Euro. Wäre nur ein Kind als erbberechtigt anzusehen, würde sich die Steuer auf 2.250,00 Euro belaufen. Ein Zeitraum von fünf Jahren wird angesetzt. Der Wert der Immobilie beträgt beispielsweise 400.000 Euro.

Das Kind erhält zunächst eine Schenkung von 200.000 Euro und nach drei Jahren weitere 200.000 Euro, die Bemessungsgrundlage beträgt 400.000 Euro. Familienangehörige bekommen einen Freibetrag in Höhe von 7.300,00 Euro.

In Deutschland wird die Erbschaftssteuer nach dem Verwandtschaftsgrad der Erben kalkuliert. Das bedeutet, Ehegatten oder nahe Verwandte bekommen einen größeren Freibetrag. Bei Sachwerten wird der tatsächliche Wert geschätzt.

Anschaffungskosten für Immobilien

Als Anschaffungskosten werden sämtliche Aufwendungen verstanden, wie beispielsweise:

  • Kaufpreis,
  • Grunderwerbssteuer,
  • Grundbucheintragungsgebühr,
  • Notarkosten,
  • Rechtsanwaltskosten,
  • Gutachten über den Zustand der Immobilie,
  • Maklerkosten.

Preisnachlässe oder irgendwelche Arten von Rabatten werden von den Anschaffungskosten reduziert. Die Finanzierungskosten für den Erwerb der Immobilie werden nicht berücksichtigt, Kreditgebühren usw.

Eventuell anfallende Abbruchkosten werden bei Abriss der vermieteten Gebäude als absetzbare Werbungskosten oder auch Betriebsausgaben bewertet. Sollte nachgewiesen werden, dass die Immobilie mit der Absicht des Abrisses erworben wurde, können die genannten Kosten den Anschaffungskosten hinzugerechnet werden.

Tipps für einen Immobilienkauf

Der Käufer trägt allgemein die Kosten, Gebühren und Steuern mit der Übertragung der Immobilie. Das Immobilienrecht ist kompliziert, ob in Österreich oder in Deutschland.

Es sollte auf jeden Fall ein Rechtsanwalt für Immobilienrecht zur Abwicklung der Formalitäten hinzugezogen werden. Die Besichtigung der Immobilie versteht sich wohl von selbst. Die Klärung der Zahlungsart und des festen Verkaufspreises müssen noch vor den Formalitäten erfolgen.

Rechte für Lebensgefährten

Seit 2017 bekommt der Lebensgefährte ein außerordentliches Erbrecht. Wenn kein Testament vorliegt, bekommt der Lebensgefährte eventuell einen Anspruch auf das gesamte Erbe. Das ist bei Immobilien relevant.

Mindestens drei Jahre müssen die Lebensgefährten in einem Haushalt gelebt haben. Geprüft wird, ob der Verstorbene verheiratet war. Die Pflichtteilberechtigung ist durch die Erbschaftssteuerreform abgeschafft. In Zukunft sind nur die Kinder, der Ehegatte oder der eingetragene Lebensgefährte erbberechtigt.

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