Das Thema Mietkauf ist in aller Munde und spielt auch in Österreich eine wichtige Rolle. Hierbei geht es darum, dass ein Objekt erst gemietet wird und danach erworben werden kann.
Die gezahlten Mieten werden mit dem Kaufpreis verrechnet. Anzumerken ist, dass es die Option gibt zu kaufen, oder den verpflichtenden Kauf. Grundsätzlich wird für den Mietkauf ein Vertrag aufgesetzt.
Was bedeutet eigentlich Mietkauf und welche Modelle gibt es in Österreich?
Das Prinzip des Mietkaufes wird allein schon durch den Namen recht gut erklärt. Es handelt sich dabei um eine Option, wie Immobilien erworben werden können. Dazu wird eine Immobilie in der Regel gemietet und letztendlich erworben.
Häufig wird die Miete dann auf den Kaufpreis angerechnet. Bei einigen Verträgen ist der Kauf eine freiwillige Option zu einem bestimmten Zeitpunkt, bei anderen Verträgen besteht die Pflicht zum Kauf zu einem vorher vereinbarten Preis. Grundsätzlich muss erwähnt werden, dass der Mietkauf gemäß Vertrag sehr verschieden gestaltet werden kann.
- Modell A: Mietkauf mit einem festen Termin und einem definierten Kauf der zu absolvieren ist
- Modell B: Mietkauf mit optionalem Kauf, der nicht ausgeübt werden muss.
Je nachdem, wie der Mietkauf gestaltet wird, besteht die Option, dass der Vertrag so aufgesetzt wird, dass gewisse Freiheiten und Flexibilität vorhanden sind.
Welche Vorteile bietet der Mietkauf?
Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, der kann dies über einen Mietkauf zu einem späteren Zeitpunkt realisieren, aber die Immobilie schon bewohnen. Für den Mieter und potentiellen Käufer ergeben sich somit einige Vorteile, die oftmals auf den ersten Blick gar nicht so einfach zu erkennen sind.
Zum einen ist anzumerken, dass das Objekt bewohnt, bzw. genutzt werden kann und zwar ohne, dass es gleich gekauft werden muss. Wer also wissen möchte, ob ihm ein Haus oder eine Wohnung wirklich gut gefällt, der sollte im Vorfeld testen, wie es sich hier lebt.
Wer ein Haus in der Stadt kaufen möchte, wird wissen, dass dieses Vorhaben in der Regel mehrere Jahre dauert, bis es komplett abgewickelt ist, bzw. bis der komplette Kredit bezahlt wurde. Es kann jedoch der Fall sein, dass man bereits nach wenigen Wochen feststellt, dass das Objekt doch nicht so ist, wie man es gerne hätte und das man hier eine Menge anpassen müsste. In der Praxis gibt es bei einem Mietkauf Angebot häufig die Option, das Objekt wieder zu verlassen, ohne wirklich an einen Kauf gebunden zu sein. Dies kann bei einem Haus in der Stadt, oder auf dem Land und natürlich auch bei einer Wohnung sowie bei anderen Objekten der Fall sein. Das Maß an Freiheit und Flexibilität wird je nach Vertrag genau definiert.
Der Kunde hat die Option, dass er zum Beispiel selbst definieren kann, wann der Zeitpunkt für die Kaufentscheidung festgelegt wird. Oftmals gibt der Vertrag vor, dass zum Beispiel ein Objekt über einen Zeitraum von 6 Monaten gemietet wird und im Anschluss entschieden werden muss, ob es gekauft wird, oder ob es wieder verlassen wird.
- Mietkauf ermöglicht ein vorheriges Wohnen au Probe
- Rahmenbedingungen können selbst definiert werden
- Finanzielle Belastung zunächst deutlich geringer
- Kauf kann als Option ohne Zwang im Vertrag formuliert werden
In der Praxis ist der Mietkauf zwar vielen Menschen bekannt, jedoch denken die wenigsten wirklich darüber nach, dieses Modell umzusetzen. Es ist jedoch zu empfehlen, darauf zu achten, zu welchen Konditionen ein Mietkauf umgesetzt wird und alle Vorteile dieser Option zu beachten.
Mietkauf via Notar – welche Optionen werden angewandt?
Wer einen Mietkauf abwickeln möchte, der sollte wissen, dass die Verträge sehr verschieden definiert werden können. In jedem Fall muss der Mietkauf Vertrag über einen Notar abgewickelt werden. Dies gibt beiden Seiten gewisse Sicherheiten und klärt die entsprechenden Rechte und Pflichten.
In vielen Fällen ist es erforderlich, dass zur Beurkundung der Verträge eine einmalige Anzahlung in Höhe von bis zu 20% des Kaufpreises geleistet werden muss. In der Regel dient diese Gebühr dazu, um die Nebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen, abzudecken.
Es ist wichtig, dass zum Zeitpunkt der Kaufentscheidung nach der Zeit der Miete entsprechend der Kaufpreis auch zur Verfügung steht. Das bedeutet in der Praxis, dass z.B. ein Kredit für eine Immobilienfinanzierung vorhanden sein muss.
Welche Nachteile ergeben sich bei einem Mietkauf?
Nicht nur die Vorteile, sondern auch die Nachteile sind bei einem Mietkauf in jedem Fall zu berücksichtigen. Das bedeutet, dass es auch Themen gibt, die beim Mietkauf zu beachten sind, die nicht unbedingt jedem gefallen.
Ein Nachteil, der in jedem Fall zu erwähnen ist, ist der Fakt, dass das Objekt zwar gleich bewohnt werden kann, aber nur bedingt dem eigenen Geschmack, bzw. den eigenen Wünschen und Vorstellungen angepasst werden kann.
Das bedeutet in der Praxis, dass der Mietkauf zwar eine Miete inkludiert, während dieser Zeit einem das Objekt aber noch nicht gehört. Kleinere Renovierungen sind nach Abstimmung mit dem Vermieter in jedem Fall möglich, jedoch ist es nicht möglich, dass zum Beispiel entsprechend größere Umbauten durchgeführt werden können – jedenfalls nicht, solange der Vermieter, bzw. der Verkäufer nicht gleich mitspielt. Wer ein Objekt beziehen möchte und dieses nachher umbauen möchte, der sollte es besser sofort kaufen.
Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass das Objekt ja von Beginn an bewohnt wird. Das bedeutet jedoch meist, dass der gesamte Hausstand schon eingezogen ist.
Wer im Anschluss einen Umbau vollziehen möchte, der muss berücksichtigen, dass er entsprechende Räumlichkeiten wieder leer räumt. Gerade wenn es darum geht, dass zum Beispiel neue Bodenbeläge verlegt werden, oder aber auch neue Fenster eingebaut werden, ist dies in jedem Fall zu berücksichtigen.
- Umbaumaßnahmen größerer Natur können erst als Eigentümer vollzogen werden
- Spätere Renovierungen sind mit Aufwänden erforderlich, da z.B. Räume wieder ausgeräumt werden müssen
Diese Aspekte müssen in jedem Fall berücksichtigt werden, wenn ein Objekt via Mietkauf erworben werden soll.
Wie finde ich passende Mietkaufangebote?
In den meisten Fällen wird der Mietkauf gar nicht angeboten, da oftmals davon ausgegangen wird, dass ein Objekt direkt gekauft wird. Das bedeutet, dass der Käufer sich sofort für den Kauf entscheidet und via Kredit oder via Geld das er bereits hat, bezahlen möchte.
Ob ein Mietkauf möglich ist, muss in den meisten Fällen erst einmal mit dem Verkäufer diskutiert werden. Den meisten Verkäufern ist diese Option beim Hauskauf gar nicht bekannt. Das bedeutet konkret, dass häufig erst einmal erläutert werden muss, was ein Mietkauf ist.
Ob der Mietkauf dann wirklich wahrgenommen wird, ist natürlich von verschiedenen Faktoren abhängig. Sollte der Verkäufer der Immobilie zum Beispiel auf Geld angewiesen sein, so ist es denkbar, dass der Verkauf der Immobilie im Vordergrund steht und ein Mietkauf nur schwer durchzusetzen ist. Es lohnt sich daher, rechtzeitig über das Thema zu sprechen und kurz abzuklopfen, ob ein Mietkauf hier möglich ist, oder ob er nur Mehraufwand und Probleme mit sich bringt.
