Mietwohnung kündigen durch Mieter oder Vermieter – Fristen & Regeln

Ratgeber Kündigung: Welche Regelungen gibt es bei Wohnungen in Österreich?

Rund um das Thema Wohnraum mieten und kündigen gibt es zahlreiche Informationen, die es für Vermieter und Mieter zu wissen gilt.

Bevor erste Handlungsschritte unternommen werden, ist es zu empfehlen, sich über die aktuellen Richtlinien und Fristen zu informieren. Dieser Ratgeber informier darüber, welche Regeln und Gesetze von Seiten der Vermieter, aber auch von Seiten der Mieter zu beachten sind.

Wie kann ich eine Wohnung als Mieter kündigen?

Bei der Kündigung eines Mietvertrages durch den Mieter gilt die Befristung von Mietverträgen. Ferner muss festgestellt werden, ob das Mietverhältnis unter das Mietrechtsgesetz fällt, oder nicht.

Mietverträge können befristet oder aber auch ohne Befristung aufgesetzt werden. Sollte der Mietvertrag befristet sein, wird im Vertrag genau definiert, für welche Vertragsdauer der Vertrag gilt und zu welchen Konditionen dieser verlängert werden kann.

Einen Überblick zu Details gibt es auf https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/21/Seite.210281.html zum Nachlesen zum Thema Kündigung durch den Mieter/Mietvertrag kündigen in Österreich.

Wichtig: Rechtzeitig die alte Wohnung kündigen und den Umzug planen!

Grundsätzlich liegt die gesetzliche Mindestbefristungsdauer bei 3 Jahren, welche einzuhalten ist. Es ist auch zulässig, dass die Befristung deutlich länger aufgesetzt wird – zum Beispiel über 5 oder 8 Jahre.

  • Es gibt befristete und unbefristete Mietverträge in Österreich
  • Der Mieter kann nach 1 Jahr Wohndauer einen befristeten Mietvertrag nach 3 Monaten kündigen

Sollte der Mietvertrag vorzeitig aufgelöst werden ist dies erst nach dem Zeitraum von einem Jahr möglich. Gleichzeitig gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, die in jedem Fall beachtet werden muss.

Beispiel: Herr Meier wohnt seit 2 Jahren in einer Mietwohnung mit einem befristeten Mietvertrag. Da er länger als 1 Jahr in der Wohnung lebt, hat er das Recht, den Mietvertrag unter Berücksichtigung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zu kündigen.

Wie muss ein Mieter die Kündigung des Mietvertrages vollziehen?

Grundsätzlich ist die Kündigung des Mietvertrages unter Berücksichtigung der jeweils geltenden Fristen möglich. Die Kündigung ist schriftlich beim Vermieter einzureichen. Zu empfehlen ist es daher, dass ein Einschreiben mit Rückschein genutzt wird, um den Mietvertrag zu Kündigen.

Die Kündigung ist nur mit einer Unterschrift wirksam. Das bedeutet, dass eine Kündigung via Briefpost zu empfehlen ist.

  • Kündigung muss schriftlich erfolgen
  • Das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sein (z.B. Brief, Email mit elektronischer Signatur, Scan mit Unterschrift)
  • Der Mieter sollte sich eine schriftliche Bestätigung der Kündigung einholen

Die Kündigung per Email kann ebenfalls erfolgen, zum Beispiel mit Hilfe einer elektronischen Signatur, oder aber auch mit einem unterschriebenen Scan im Anhang.

Es ist zu empfehlen, wenn man den Vermieter darauf hinweist, die Kündigung in jedem Fall schriftlich bestätigen zu lassen. Dies kann dazu führen, dass eine Bestätigung via Briefpost oder aber auch via Email eingeht. In der Bestätigung wird auch das Datum angegeben, zu welchem die Kündigung bestätigt wird. In der Praxis ein Prozess, der sehr schnell und vor allem digital absolviert werden kann.

Grundsätzlich kann der Mietvertrag durch den Mieter aber auch durch den Vermieter gekündigt werden.

Der Mieter hat „traditionell“ bessere Rechte, als es beim Vermieter der Fall ist. Sollte es zu einer Kündigung durch den Vermieter kommen, sind zahlreiche Bedingungen einzuhalten.

Wie kann der Vermieter den Mietvertag kündigen?

Der Vermieter kann den Mietvertrag gegenüber dem Mieter nur aus wichtigen Gründen kündigen. So wird es in Österreich in den entsprechenden Gesetzen schriftlich definiert.

Ein typisches Beispiel für ein Argument, weshalb ein Mietvertrag in Österreich gekündigt wird besteht darin, dass Mieter z.B. die Miete nicht bezahlen. Wer trotz schriftlicher und fristgerechter Mahnung mit der Miete im Verzug ist, kann durch den Vermieter die Kündigung ausgesprochen bekommen.

  • Wenn der Mieter die Miete trotz fristgerechter Mahnungen nicht zahlt
  • Wenn der Mieter die Wohnung grob vernachlässigt
  • Wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet und durch den Mieter einen Nachteil hätte
  • Wenn der Vermieter z.B. Familienmitglieder in der Wohnung unterbringen möchte

Ebenso ist es möglich, dass die Wohnung durch den Vermieter gekündigt werden kann, wenn diese vom Mieter grob vernachlässigt wird oder aber auch wenn geltendes Recht gebrochen wird.

Kündigung durch den Vermieter bei Eigenbedarf

In der Praxis wird häufig darüber diskutiert, ob der Vermieter die Wohnung aus Eigenbedarf kündigen kann. Dies ist dann möglich, wenn dem Vermieter ein Nachteil entstehen würde, wenn er die Wohnung weiterhin an den Mieter vermietet und sie nicht selbst nutzen kann. Auch wenn der Vermieter Familienmitglieder in der Wohnung unterbringen möchte, ist es zulässig, dass die Wohnung aus Eigenbedarf gekündigt wird.

Tipp: Einen Ratgeber zur Eigenbedarfskündigung gibt es auf https://www.immowelt.at/r/a/eigenbedarfskuendigung-so-kommen-vermieter-zu-ihrem-recht/ zum Nachlesen.

In den Mietverträgen wird in der Regel klar definiert, dass die Wohnung nicht an Dritte vermietet werden kann. Wenn es dennoch dazu kommen sollte, dass die Wohnung nachweislich untervermietet wird, bedeutet dies für die Mieter in der Regel, dass der Vermieter ihnen kündigen kann.

Wichtig: Eine Wohnung kann nur aus Eigenbedarf gekündigt werden, wenn sie in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetz fällt.

Bei einer Kündigung aus Eigenbedarf sind zahlreiche Bedingungen zu berücksichtigen. Die entsprechenden Fristen müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Sofern keine Fristen im Mietvertrag definiert worden sind, gilt laut der Zivilprozessordnung eine Frist von einem Monat.

Sollte der Mietzins nicht auf der üblichen monatlichen Basis, sondern auf einer großzügigeren Basis gezahlt werden, beläuft sich die Kündigungsfrist auf einen Zeitraum von 3 Monaten. Die Kündigungsfrist von 3 Monaten trifft auf die meisten Mieter zu, wenn ihnen eine Wohnung gekündigt wird.

Wann erhalte ich meine Kaution zurück?

Wer seine Wohnung ordnungsgemäß gekündigt hat, darf die zuvor gezahlte Kaution nebst angelaufenen Zinsen zurückfordern. Dies sollte ebenfalls schriftlich erfolgen. Das bedeutet konkret, dass schriftlich gefordert werden muss, zu welchem Zeitpunkt der Geldeingang der Kaution nebst Zinsen auf einer ebenfalls angegebenen Bankverbindung erfolgen muss.

  • Die Kaution wird auf das Bankkonto des Mieters überwiesen
  • Der Vermieter kann schriftlich über die Fälligkeit der Kautionszahlung hingewiesen werden
  • Bei Problemen kann der Mieterschutzbund kontaktiert werden

Grundsätzlich besteht ein Anspruch darauf, dass die vollständige Kaution zurückgezahlt wird. Sollte es dazu kommen, dass der Vermieter Abzüge von der Kaution geltend machen möchte, müssen diese genau begründet werden.

Dies ist zum Beispiel dann möglich, wenn grobe Beschädigung an der Wohnung bestehen – zum Beispiel an Türen oder an der Einrichtung. Wichtig ist, dass die Beschädigungen wirklich durch den Mieter verursacht wurden.

Sollten beim Einzig in die Wohnung bereits entsprechende Schäden vorhanden sein, so sind diese im Mietprotokoll zu berücksichtigen, bzw. müssen in diesem erwähnt werden.

Sollte es Probleme mit der Rückzahlung der Kaution geben, so ist es möglich, dass sich der Mieter auch an den Mieterschutzbund wendet und hier entsprechende Unterstützung erhalten kann.

Muss ich als Mieter nach einem Auszug die Wohnung streichen/ausmalen?

Grundsätzlich wird im Mietvertrag genau definiert, ob die Wohnung nach dem Auszug ausgemalt werden muss oder nicht. In der Praxis haben viele Mietverträge solch eine Regelung nicht.

Das bedeutet konkret, dass der Mieter diese auch nicht ausmalen muss. Anders sieht die Lage aus, wenn die Wohnung nicht über das übliche Maß hinaus abgenutzt wurde, sondern wenn zum Beispiel die Wände bemalt wurden oder andere Farben hinter angebracht worden sind.

Wer kümmert sich um die Kündigung von Telefon und Internet bei einem Umzug?

Bei einem Umzug von einer Wohnung in eine neue Bleibe ist es unter Umständen möglich, dass der Anschluss mitgenommen werden kann. In der Praxis ist dies der einfachste Weg und führt dazu, dass keine Kündigung ausgesprochen werden muss.

Sollte der neue Internet- oder Telefonanbieter am neuen Wohnort nicht verfügbar sein, ist es möglich, dass der Vertrag zum Teil unter diesen besonderen Bedingungen umgehend gekündigt werden kann. Da der Vertrag über den Mieter aufgesetzt wurde, muss dieser sich auch um die Kündigung kümmern.

Was habe ich grundsätzlich bei einem Umzug zu beachten?

Wer einen Umzug vor sich hat, sollte eine Menge an Dingen beachten. Grundsätzlich ist es notwendig, dass nicht nur die Wohnung, bzw. der Mietvertrag gekündigt wird, sondern auch zahlreiche weitere Verträge angepasst werden.

Anbei eine Info der Dinge, die aus regulatorischer Sicht bei einem Umzug zu erledigen sind:

  • Kündigung bzw. Ummeldung von Internet und Telefon
  • Kündigung bzw. Ummeldung des Stromtarifes
  • Kündigung bzw. Ummeldung des Wassertarifes
  • Anpassung der Hausratsversicherung
  • Anpassung der KFZ Zulassung, bzw. der Papiere des Fahrzeuges
  • Anpassung des Personalausweises auf die neue Adresse
  • Meldung beim Bürgerbüro als neuer Bürger an der neuen Adresse
  • Anpassen diverser Versicherungen
  • Nachsendeantrag für Post
  • Neue Adresse bei Amazon, Ebay etc. hinterlegen
  • Neue Adresse bei Paypal eintragen
  • Neue Adresse bei Banken und Konten angeben
  • Neue Adresse beim Arbeitgeber eintragen

Tipp: Ein Service zur Verwalten von Kündigungen und mit Muster Vorlagen und Adressen wie https://www.kuendigung.org/ kann hier viel Zeit sparen!

Grundsätzlich ist es zu empfehlen, dass eine individuelle Liste mit allen Dingen erstellt wird, die vor einem Umzug zu berücksichtigen sind und die zu regeln sind. Auch ein Nachsendeantrag bei der Post sollte in jedem Fall eingereicht werden, wenn es darum geht, dass eine Kündigung ausgesprochen wurde und man den Wohnort wechselt.

In den ersten Monaten kann es durchaus sein, dass die Post nicht an den neuen Ort zugestellt wird, da diverse Verträge und Abonnements noch auf die alte Adresse laufen. Auch in Online Shops ist es zu empfehlen, dass die neue Adresse schnell angegeben wird. Sonst kann es der Fall sein, dass der Paketdienst versucht ein Paket an der alten Adresse zuzustellen, die gar nicht mehr aktuell ist und die im System gar nicht mehr hinterlegt ist.

Der Arbeitgeber muss ebenfalls über die neue Adresse informiert werden. Dies ist notwendig, damit zum Beispiel Gehaltsabrechnungen nicht an die alte, sondern gleich an die neue Adresse gesendet werden.

Viele Bestelldienste sind inzwischen soweit automatisiert, dass Bestellungen umgehend versandt werden und binnen weniger Tage ausgeliefert werden. Auch bei Zahlungsdienstleistern, wie zum Beispiel bei Paypal ist es zu empfehlen, dass schnell die neue Adresse eingerichtet wird. Gleiches gilt im Übrigen auch für Banken und Konten sowie Depots.

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