Zulässige Betriebskosten in Österreich – Betriebskostenabrechnung/Nebenkosten

Ratgeber Betriebskosten in Österreich – was darf alles auf die Nebenkostenabrechnung?

Wer in Österreich eine Wohnung oder ein Haus mieten möchte, macht sich in der Regel Gedanken darüber, welche Kosten auf ihn zukommen.

Häufig fällt die Entscheidung für ein Mietobjekt nicht nur aus monetären Gründen, sondern z.B. auch, weil man nur für einen vorübergehenden Zeitraum an einem bestimmten Standort arbeitet, oder weil man zum Beispiel die Vorteile des Mieters haben möchte, der sich um nichts kümmern muss.

In den großen Städten Österreichs, wie zum Beispiel in Wien, Graz und Salzburg sind die Mieten gerade im Stadtzentrum in den vergangenen Jahren deutlich angestiegen.

Oftmals sind es Neuvermietungen, die dazu führen, dass die Miete angehoben wird. Glücklich können sich Mieter schätzen, die über einen alten Vertrag verfügen, der nicht angepasst wird und die z.B. über 10 oder 20 Jahre bereits in einer Mietwohnung leben und hier nicht mit hohen monatlichen Mieten konfrontiert werden.

Kaltmiete und Betriebskosten müssen im Voraus gezahlt werden

Neben der Kaltmiete müssen in der Regel auch noch die Nebenkosten, bzw. die so genannten Betriebskosten für das Objekt gezahlt werden.

Die Betriebskosten werden auf monatlicher Basis im Voraus gezahlt und decken gewisse Kosten rund um die Wohnung oder das Haus ab. Zum einen sind es Kosten, die den persönlichen Verbrauch festlegen, zum anderen jedoch auch Kosten, die zum Beispiel rund um die Immobilie anfallen.

  • Nebenkosten oder Betriebskosten werden auf monatlicher Basis im Voraus gezahlt
  • Nebenkosten werden einmal im Jahr abgerechnet und kontrolliert (Nachzahlung oder Rückerstattung möglich)

Dieser Ratgeber soll dabei helfen, genau zu verstehen, welche Kosten als Betriebskosten legitim sind und vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden dürfen und welche es nicht sind. Häufig kommt es in Österreich zu fehlerhaften Abrechnungen bei Nebenkosten und Betriebskosten.

Nur wer weiß, was alles umgelegt werden darf und was nicht, kann sich dagegen wehren. Ein Gang zum Mieterverein und Gespräche mit Nachbarn können ebenfalls dabei helfen, zu erfahren, was bei den Betriebskosten rechtens ist.

Welche Betriebskosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden?

Die Kosten, die auf die Mieter umgelegt werden dürfen, sind bei einer Immobilie klar definiert. Zunächst sind es z.B. Kosten für Wasser und Abwasser sowie für die Wasserdichtheitsprüfung, die auf jeden Fall umgelegt werden können.

Wichtig: Betriebskosten bei Wohnung/Eigentumswohnung beachten!

Hinzu kommen Kosten, die zum Beispiel bei der Ablesung von Zählern oder bei der Eichung auftreten. Sollte der Kanal verstopft sein und geräumt werden, können diese Kosten ebenfalls auf den Mieter umgelegt werden.

Wenn der Schornsteinfeger kommt und den Kamin reinigt und seine Messungen durchführt, dürfen die sogenannten Kehrgebühren ebenfalls auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.

Wenn das Grundstück gemeinsame Gartenflächen hat, ist es möglich, dass hier ebenfalls Kosten für Strom und Beleuchtung auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Hinzu kommt, dass auch die Kosten einige Versicherungsprämien umgelegt werden dürfen, so zum Beispiel die Kosten für die Feuer und Haftpflichtversicherungen.

  • Kosten für den Schornsteinfeger
  • Kosten für die Reinigung des Treppenhauses
  • Kosten für die Wartung, den Unterhalt und die Pflege von gemeinschaftlichen Einrichtungen (z.B. Garten, Keller, Sauna, Schwimmbad)
  • Kosten für Fahrstuhl oder Lift
  • Kosten für das Abwasser
  • Kosten für die Müllabfuhr

Die Reinigung des Hauses wird in der Regel über die Mieterinnen und Miete selbst geklärt. Das bedeutet, dass diese z.B. abwechseln das Treppenhaus reinigen müssen.

Es ist möglich, dass eine Putzfrau eingestellt wird, die sich um die Reinigung des Objektes kümmern muss. Wenn diese ihrer Arbeit nachgeht bedeutet dies in der Regel auch, dass die Kosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden dürfen.

Sollte es in einem Haus so genannte Gemeinschaftsanlagen geben, für die laufende Betriebskosten zu entrichten sind, so müssen diese ebenfalls von den Mietern getragen werden. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn das Haus über einen Lift oder Fahrstuhl verfügt.

Auch ein Spielplatz im Garten sowie als auch z.B. ein Schwimmbad oder eine Sauna im Keller sorgen dafür, dass Kosten anfallen, die auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden können. Die Kosten für die Gartenpflege und für die Wartung diverser Gemeinschaftseinrichtungen können ebenfalls auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.

Wie erfahre ich im Vorfeld die Betriebskosten einer Wohnung?

Wer wissen möchte, wie hoch die Betriebskosten bei einer Wohnung sind, der kann im Vorfeld zum Beispiel mit dem Vermieter oder mit der Hausverwaltung sprechen.

Diese können anhand von alten Abrechnungen genau sagen, wie hoch die Betriebskosten sind und wie hoch die Nebenkostenabrechnung in den vergangenen Jahren ausfiel. In der Praxis lässt sich somit sehr gut abschätzen, mit welcher monatlichen Belastung durch die Nebenkosten zu rechnen ist.

  • Hausverwaltung bzw. Besitzer kann über die monatlichen Nebenkosten informieren
  • Vorbesitzer oder Nachbarn haben Informationen zu den monatlichen Nebenkosten

Viele Kosten werden jedoch individuell bestimmt und müssen individuell festgelegt werden. Dazu zählen zum Beispiel die Kosten für Strom.

Jeder Mieter hat in einem Mehrfamilienhaus in der Regel einen eigenen Stromzähler.

Das bedeutet, dass jeder Mieter genau ablesen kann, welchen Zählerstand es vor der Übernahme der Wohnung gegeben hat. Bei vielen Stromanbietern wird der Zählerstand inzwischen durch den Mieter selbst erfasst und dann online im System eingetragen.

Das führt dann dazu, dass in jedem Fall schnell und einfach eine entsprechende Abrechnung geschrieben werden kann.

Ebenfalls nicht zu den Betriebskosten einer Wohnung zählen in der Regel die Kosten für Telefon und Internet sowie für den Fernsehanschluss.

Hierbei kann es jedoch der Fall sein, dass eine Gemeinschaftsantenne oder SAT Schüssel zur Verfügung steht, oder dass z.B. Kabel TV auf monatlicher Basis gebucht werden muss. Die Rundfunk- und TV Gebühren hingegen müssen selbst getragen werden und die entsprechenden Antworten müssen selbst gesendet werden.

Informationen zum Thema Betriebskosten in Österreich

Tipps für Vermieter – wie viel Miete muss versteuert werden?

Wer eine Immobilie besitzt, die er vermietet, der muss die Einnahmen aus Vermietung und auch aus Verpachtung versteuern.

Das bedeutet, dass diese Einnahmen bei der Steuererklärung anzugeben sind. Grundsätzlich gibt es jedoch die Option, dass die Steuerlast reduziert werden kann, denn gewisse Ausgaben, die man mit seinem Objekt hat, lassen sich steuerlich geltend machen.

Es ist also möglich, dass die Summe, die zu versteuern ist, reduziert werden kann, wenn man die entsprechenden Nachweise und Belege über Kosten und Ausgaben in Zusammenhang mit dem Gebäude abgibt.

Zunächst gibt es die Möglichkeit, dass die jedes Jahr ein Teil des Kaufpreises für das Gebäude als Abschreibung bzw. als Absetzung für die Abnutzung, kurz AfA steuerlich geltend gemacht werden kann. Das bedeutet konkret, dass man jedes Jahr 1,5% der Anschaffungskosten und Herstellungskosten für das Haus steuerlich geltend machen kann.

Dies ist für einen maximalen Zeitraum von 66,6 Jahren möglich. Wer eine höhere AfA ansetzen möchte, kann dies tun, indem eine kürzere Nutzungsdauer des Gebäudes nachgewiesen wird. Miethäuser bis zum Baujahr 1914 können mit zwei Prozent pro Jahr abgeschrieben werden.

  • AfA Kosten (Abschreibung für die Abnutzung des Gebäudes mit 1,5% pro Jahr (wichtig: nur das Gebäude, nicht das Grundstück!) über 66,6 Jahre
  • Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie
  • Kosten für die Hausverwaltung, Makler oder Steuerberater

Zu berücksichtigen ist, dass die Kaufnebenkosten sowie als auch die Kosten für das Grundstück nicht abgeschrieben werden können. Es ist also folglich notwendig, dass genau ermittelt wird, wie teuer die Kosten für das Haus in der Anschaffung und auch in der Renovierung gewesen sind.

Neben den Kosten für das Haus ist es auch notwendig, dass die Zinsen für ein Darlehen abgesetzt werden, wenn diese gezahlt werden, um die Immobilie zu finanzieren.

Zu berücksichtigen ist dabei, dass die Zinsen alleine geltend gemacht werden können, nicht jedoch der Anteil an der Tilgung. Die Bank kann dem Kreditnehmer eine jährliche Übersicht der gezahlten Zinsen ausstellen, so dass ein entsprechendes Dokument für das Finanzamt existiert, welches vorgelegt werden kann.

Darüber hinaus können Kosten für die Instandhaltung und auch für die Instandsetzung der Immobilie steuerlich geltend gemacht werden und zwar über einen Zeitraum von 15 Jahren.

Wer eine Immobilie umbauen oder aber auch renovieren muss, der sollte wissen, dass dies schnell dazu führt, dass man erhebliche Kosten hat, die man steuerlich geltend machen kann. Sofern es sich um kleinere Kosten für z.B. Reparaturen handelt, können diese je nach Höhe unter Umständen auch sofort geltend gemacht werden.

Die Eigentümer einer Immobilie können Kosten für die Hausverwaltung oder zum Beispiel für Makler und für einen Steuerberater im Zusammenhang mit der Immobilie ebenfalls steuerlich geltend machen.

Wichtig ist, dass die Kosten hier nur in dem Jahr geltend gemacht werden können, in welchem sie auch angefallen sind (weitere Informationen gibt es hier)
Nachdem alle Ausgaben und Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen worden sind, kann ermittelt werden, wie viel Miete erzielt worden ist und gleichzeitig versteuert werden müssen.

Warum lohnt sich die Vermietung von Wohneigentum?

Wer Wohneigentum in Österreich besitzt, der wird wissen, dass sich die Vermietung durchaus lohnen kann. Zum einen kann die Miete im Laufe der Jahre in vielen Objekten erhöht und an die Marktsituation angepasst werden.

Das bedeutet, dass man zum Beispiel durch Modernisierungen des Gebäudes eine höhere Miete erzielen kann. Darüber hinaus ist anzumerken, dass man als Vermieter viele Kosten steuerlich geltend machen kann und zusätzlich die AfA Abschreibung genutzt werden kann.

Vielfach wird die Vermietung von Wohneigentum genutzt, um sich ein zweites Standbein zu schaffen, oder um zum Beispiel für die Altersvorsorge vorzusorgen. Das bedeutet, dass man nicht allein auf die gesetzliche Rente setzt, sondern z.B. eine eigene Altersvorsorge in Form von Betongold auf die Beine stellt, indem man ein Haus erwirbt und dieses dann vermietet.

Es muss nicht unbedingt ein komplettes Haus sein, in welches man investiert. Es besteht auch die Möglichkeit, dass man zum Beispiel einzelne Wohnungen kauft, um diese zu vermieten. Oftmals sind Immobilien in Stadtlage ohne Garten und ohne Grundstück wesentlich pflegeleichter, als es der Fall ist, wenn man sich dazu entscheidet, ein Objekt mit Grundstück zu vermieten.

Neben der Vermietung von Häusern und Wohnungen kann auch die Vermietung von Gewerbeimmobilien interessant sein. Lagerhallen, Bürogebäude und natürlich auch Stellflächen sowie Garagen werden ebenfalls häufig und gerne vermietet.

Tipp: Wer mehrere Objekte besitzt, sollte sich um eine Hausverwaltung bemühen, da die Vermietung sonst eine Menge an Zeit und Geld in Anspruch nehmen kann!

Immobilien günstig finanzieren – warum sind Kredit derzeit sehr attraktiv?

Die Finanzierung einer Immobilie ist derzeit deutlich günstiger, als es noch vor z.B. 10 bis 15 Jahren der Fall gewesen ist. Das liegt unter anderem daran, dass die Zinsen für Kredite deutlich gesunken sind.

Wer sich für Immobilien interessiert, wird merken, dass es für die meisten Menschen gar kein Problem ist, einen Kredit abzuschließen. Leider haben die niedrigen Zinsen jedoch dazu geführt, dass die Preise für Immobilien deutlich angestiegen sind, was daran liegt, dass sehr viele Menschen sich für Immobilien interessieren und auch Investoren auf der Suche nach attraktiven Immobilien und Angeboten sind.

  • Leitzins durch die EZB auf derzeit 0% Zinsen p.a. definiert
  • Kredite können mit Laufzeiten von 10 bis 20 Jahren zu niedrigen Zinsen abgeschlossen werden
  • Zinssätze in Höhe von 1 bis 3% Zinsen p.a. effektiv sind keine Seltenheit
  • Sondertilgungen sorgen für attraktive zusätzliche Tilgungschance bei Krediten

Bedingt dadurch, dass der Leitzins bei der EZB derzeit bei 0% liegt, ist es möglich, dass Immobilien zu einem sehr niedrigen Zinssatz finanziert werden können. Kredite mit effektivem Jahreszinssatz in Höhe von 1,0 bis 3,0% Zinsen p.a. sind keine Seltenheit. Oftmals können die Kreditlinien über Zeiträume von 10 bis 30 Jahren gesichert werden, so dass die Objekte schnell und einfach finanziert werden können.

Es lohnt sich, über das Internet im Vorfeld zu recherchieren, welche Kreditangebote vorhanden sind und bei welchen Banken Immobilienfinanzierungen besonders günstig realisiert werden können. Wem die Laufzeit zu lange ist, der kann den Kredit im Endeffekt sehr viel schneller tilgen, da so genannte Sondertilgungen immer möglich sind. Oft können bis zu 5% der ursprünglichen Kreditsumme im Rahmen einer Sondertilgung jedes Jahr zusätzlich getilgt werden.

Dies trägt dazu bei, dass der Kredit in jedem Fall sehr viel schneller abbezahlt ist, als es einst vereinbart worden ist. Einige Kredite können um mehrere Jahre verkürzt werden, indem regelmäßig das Instrument der Sondertilgung wahrgenommen wird und zusätzliches Geld eingezahlt wird.

Langfristig gesehen bleiben Kredite für Immobilien womöglich so lange attraktiv, wie der Leitzins in Österreich auf dem derzeit niedrigen Niveau bleiben wird. Es ist gleichzeitig davon auszugehen, dass die Kosten für Immobilien weiter steigen werden, oder auf dem aktuellen Niveau belassen werden.

Deine Meinung ist uns wichtig

*