Zwangsräumung der Wohnung – Rechte, Pflichten & Möglichkeiten – Delogierung, Räumungsklage

Der Vermieter hat keine Befugnisse einer eigenmächtigen Zwangsräumung.

Der Mieter muss als Erstes vom Vermieter eine ordnungsgemäße Kündigung erhalten. Folgt der Mieter nicht der Aufforderung in Form einer Kündigung, kann der Vermieter eine Räumungsklage beantragen.

Kommt es zu einer Räumungsklage, wird diese von einem Gerichtsvollzieher durchgeführt.

Es ist deshalb ratsam, wenn der Mieter verschieden Möglichkeiten nutzt, um eventuell noch frühzeitig die Räumungsklage abzuwenden. Hierfür bietet sich z. B. die Schuldnerberatung, ein Anwalt oder das Jobcenter an.

Was genau versteht man unter einer Zwangsräumung und unter welchen Bedingungen ist sie durchführbar?

Die Gründe können vielfältiger mitunter nicht sein, um in eine Notlage zu geraten. Dazu zählen hauptsächlich Jobverlust und Krankheit. Beide Probleme sind verantwortlich dafür, dass die Miete gegenüber dem Vermieter nicht mehr gezahlt werden kann.

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Dann hat der Vermieter die Möglichkeit den Mietvertrag bei einem vom Mieter verschuldeten Mietrückstand zu kündigen. So sieht es auch die Rechtsprechung des BGH (Bundesgerichtshof). In der Umsetzung bedeutet es: Ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete, verbunden mit einer Verzugsdauer von mehr als einem Monat (BGH 10.10.2012. AZ VIII ZR 107/12) rechtfertigt eine Zwangsräumung.

Auch der Vermieter hat gewisse rechtliche Vorgaben zu erfüllen: So darf der Vermieter den Mieter nicht ohne weiteres vor die Tür setzen. Ein umfangreicher gesetzlicher Mieter – und Kündigungsschutz regelt die Maßnahmen.

Generell kann eine Zwangsräumung auch nach einer Zwangsversteigerung erfolgen. Unterschieden werden muss hierbei allerdings, ob sich die Räumung gegen einen Mieter richtet, welcher über einen gültigen Mietvertrag verfügt oder ob ein ehemaliger Eigentümer der versteigerten Immobilie mit der Zwangsräumung zum Auszug gedrängt werden soll.

Wie geht so etwas vonstatten?

Bei einer Zwangsräumung nach der Zwangsversteigerung läuft der Prozess folgendermaßen ab: Ist die zwangsweise Räumung gegen den Mieter gerichtet, so muss dem Mieter korrekt oder außerordentlich unter Einhaltung der mietrechtlichen Regelungen gekündigt werden. Betrifft die Zwangsräumung den alten Eigentümer, ist jedoch der Beschluss über Zuschlag Versteigerern als Titel zur Räumung geltend.

Gibt es einen bestimmten Ablauf für die Zwangsräumung einer Wohnung oder Haus?

Erst muss der Vermieter einige rechtliche Wege beschreiten, bevor er eine Zwangsräumung beim Mieter beantragen kann.

1. Kündigung wegen Zahlungsverzug: Als erstes erfolgt die Kündigung, weil der Mieter mit einigen Mieten im Rückstand ist. Zum Tragen kommt dieser Tatbestand in folgenden Fällen:

  • In zwei aufeinanderfolgenden Monaten wurde überhaupt keine Miete bezahlt.
  • Der Mieter zahlte zwar in zwei laufenden Monaten nur teilweise die vereinbarte Miete, wobei die offenen Beträge zur Restmiete mehr als eine Monatsmiete betragen.
  • Mehrere Monate zahlt der Mieter die Miete nicht vollständig und auch nicht zusammenhängend. Der offene Mietrückstand beläuft sich auf mehr als zwei Monatsmieten.

Eine Kündigung vonseiten des Vermieters ist auch aus anderen Gründen machbar, wenn der Mieter z. B. gegen mietvertragliche Pflichten verstößt. Das kann dauerhaft zu lauter Musik sein oder ein großer nicht geduldeter Hund.

Was kann der Mieter dagegen tun?

Er kann z. B. die Räumungsklage und die damit verbundene Zwangsräumung abwenden, wenn er die aufgelaufenen Mietschulden, nach Zustellung der Räumungsklage innerhalb von zwei Monaten begleicht.

In diesem Fall macht der Zahlungsausgleich die Kündigung unwirksam. Wenn jedoch der Vermieter die außerordentliche Kündigung mit einer ordentlichen Kündigung verbindet, hat der Mieter keine Chance die Kündigung aufzuheben.

Was passiert nach einer erfolgreichen Kündigung des Vermieters?

Nachdem die Kündigung des Vermieters von einer außerordentlichen in eine ordentliche Kündigung wirksam geworden ist, bleibt dem Mieter nichts anderes übrig, als die Wohnung oder das Haus nach dem Ende des Mietvertrages zu verlassen, um sie dem Vermieter zu übergeben. Kommt der Mieter in diesem Fall seine Pflichten nicht nach, kann eine zwangsweise Räumung durch den Vermieter erfolgen, indem er eine Räumungsklage beantragt.

Hierzu muss gesagt werden, dass eine Räumungsklage auf Zwangsräumung nur erfolgreich verlaufen kann, wenn seine Kündigung den gesetzlichen Ansprüchen entspricht. In einem solchen Fall prüft das Gericht, ob die Kündigung rechtens war.

Jetzt hat der Mieter noch die Möglichkeit, bis zum Ende der Räumungsprozess-Verhandlung einen Antrag auf Räumungsfrist zu stellen. Dieser Antrag wird dann vom Gericht geprüft und eine angemessene Frist zum Auszug genannt. Es soll damit vermieden werden, dass der Mieter durch seine Verschuldung nicht in die Obdachlosigkeit abrutscht.

Wer führt jetzt die Zwangsräumung durch?

Erst nach Ablauf der Räumungsfrist erfolgt der Einsatz eines Gerichtsvollziehers. Vorher hat der Mieter immer noch drei Wochen Zeit, die Wohnung freiwillig zu verlassen, bis zum Eintreffen des Gerichtsvollziehers. Diese drei Wochen Räumungsfrist muss der Vermieter dulden, wenn der Mieter diese Frist beantragt hat. Geregelt in § 721 Zivilprozessordnung (ZPO).
Die Zwangsräumung ist vor Ablauf der drei Wochen Frist nicht erlaubt. Theoretisch muss der Mieter auch bis zum endgültigen Auszug Miete zahlen.

Wie kann eine Zwangsräumung verhindert werden?

Um eine Zwangsräumung aufzuheben oder abzuwenden, stehen dem Mieter unterschiedliche Möglichkeiten zur Verfügung. Flattert die Kündigung ins Haus, ergibt sich darin schon die erste Gelegenheit sofort die offene Miete zu bezahlen. „Woher nehmen und nicht stehlen“?

Wenn kein Geld vorhanden ist, sollte sich der Schuldner schnellstens an ein Jobcenter oder an das Sozialamt wende, um die Übernahme der Mietschulden zu beantragen, nur so lässt sich ein drohender Auszug eventuell noch vermeiden.

Einmal auf der Straße gibt es kaum noch ein zurück und auch selten noch einen Job ohne Adresse. Außerdem besteht noch die Möglichkeit, sich bei einer Schuldnerberatung Hilfe zu suchen. Um die Räumung abzuwenden, kann die Schuldnerberatung verschiedene Wege aufzeigen, z. B. Widerspruch gegen die Kündigung. Ein erster und sinnvoller Schritt, um die Wohnung vor einer Zwangsräumung zu schützen.

Widerspruch gegen die Kündigung

Ist der Mieter mit der Kündigung nicht einverstanden, wenn z. B. ein Härtefall in seiner Familie vorliegt, sollte der Mieter spätestens zwei Monate vor Mitvertragsende der Kündigung Wiedersprechen. Wenn der Vermieter trotz Widerspruchs die Kündigung für rechtmäßig hält, wird er sehr wahrscheinlich eine Räumungsfrist setzen.

Bleibt der Mieter trotz Frist weiterhin in der Wohnung, kann der Vermieter mit dem Ziel der Zwangsräumung die Räumungsklage weiter durchziehen. Ist dem Vermieter klar, dass der Mieter mit Sicherheit nach der Mietzeit immer noch in der Wohnung wohnen bleibt, muss er der weiteren Nutzung widersprechen.

Wichtig: Duldet der Vermieter weiterhin, den Miet-Zustand durch den Mieter, so kann sich daraus eine Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 Bürgerliches Gesetzbuch (BGH) ergeben.

Kann man in einem Gerichtsverfahren die Zwangsräumung abwenden?

Bei einer Klage durch den Vermieter, muss das Gericht klären, ob das Mietverhältnis tatsächlich beendet wurde. Nur wenn die Kündigung des Vermieters rechtes war, trifft der Fall zu. Droht dem Mieter der Verlust der Wohnung, tut er gut daran, sich an einen Anwalt für Mietrecht zu wenden. Auf unterschiedliche Weise kann der Anwalt versuchen, den Erhalt der Wohnung durchzusetzen:

  • gegen die Kündigung kann er Einwände vorbringen.
  • als Rechtsanwalt kann er auch auf eine einvernehmliche Einigung im Prozess hinwirken. Hauptsächlich, bei unsicheren Erfolgsaussichten einer Räumungsklage.
  • für seinen Mandanten kann der Anwalt bei Gericht eine Räumungsfrist beantragen und plausibel erklären, warum der Mieter einen bestimmten Zeitraum benötigt, bis zum Auszug.

Wie lange dauert eine Zwangsräumung?

Von der Klageeinreichung bis zur endgültigen Räumung vergehen in der Regel fünf bis sechs Monate. In besonderen Härtefällen kann es auch zwei Jahre dauern.

Wie läuft die Räumung mit dem Gerichtsvollzieher ab?

Bei einer üblichen normalen Wohnungsräumung wird der Gerichtsvollzieher in der Regel von Umzugsunternehmen begleitet. Während der Gerichtsvollzieher die Wohnung begutachtet, räumt das Umzugsunternehmen die Möbel und Hausrat aus der Wohnung und lagert sie später ein.

Dort kann sich der Mieter seine sieben Sachen dann kostenpflichtig abholen. Hat der Mieter kein Interesse mehr an seiner Einrichtung und holt sie auch nach einer festgelegten Frist nicht ab, werden die Sachen verwertet oder auf dem Müll entsorgt.

Welche Kosten ergeben sich aus der Zwangsräumung?

Verliert der Mieter den Prozess gegen seine Zwangsräumung, ist er für die Kosten verantwortlich. Der Gerichtsvollzieher, der ja auch nicht umsonst arbeitet, tritt erst in Erscheinung, wenn der Vermieter einen Vorschuss bezahlt hat. Bei einer Wohnung mit drei Räumen kann sich daraus schon leicht einmal ein Betrag von 2.000 bis 3.000 Euro ergeben.

Dabei handelt es sich nicht nur allein um die Ausräumtätigkeiten der Umzugsfirma. Es fallen auch Kosten für die Einlagerung an. Für den Vermieter ein großes finanzielles Risiko, da in der Regel von dem Mieter nichts mehr zu erwarten ist.

Die Berliner Räumung

Eine wesentlich kostengünstigere Variante. In diesem Fall beantragt der Gerichtsvollzieher lediglich nur die Herausgabe der Wohnung, sämtliche Einrichtungsgegenstände des Mieters verbleiben in der Wohnung. Bei dieser Variante fallen nur Kosten für den Austausch der Schlösser an und für den Gerichtsvollzieher. Fordert der Mieter seine Sachen nicht fristgerecht zurück, kann der Vermieter die Sachen versteigern, verkaufen oder verwerten.

Info: Bei diesem Artikel sind die Informationen für eine Zwangsräumung in Deutschland erklärt. Für Details zum Thema Zwangsräumung und Räumungsklage in Österreich kann der Mieterschutzbund oder ein Rechtsanwalt mit Informationen weiterhelfen.

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